Ипотечные ценные бумаги в России: Главные аспекты

На основании двух статей "Российские ипотечные ценные бумаги с начала Х1Х века до 1917 года" и "Итоги и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в РФ" можно сделать следующие выводы:

В России с XIX века до 1917 г. развивалась система ипотечного кредитования больше похожая на «немецкую» модель. Кредитные организации самостоятельно выпускали ипотечные ценные бумаги (закладные листы ГДЗБ, свидетельства КПБ, закладные листы земельных банков, облигации городских кредитных обществ), причем иногда ими же и выдавали кредит. Российские ипотечные бумаги приносили фиксированный доход и обеспечивались всей массой заложенных имений. Однако на ипотечном рынке России того времени существенную роль играло государство. Ипотечные ценные бумаги крупнейших эмитентов - Государственного дворянского земельного банка и Крестьянского поземельного банка - гарантировались всеми средствами , находящимися в распоряжении правительства. Кроме того, Государственный банк России поддерживал ликвидность вторичного рынка ипотечных облигаций.
Существующее российское законодательство не содержит определения ипотечной ценной бумаги.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит понятие закладной. Закладная может быть признана ценной бумагой, однако ее использование, на наш взгляд, нерационально.
В настоящее время разрабатывается проект Федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В нем предлагается ввести в России некую гибридную схему рефинансирования ипотечных кредитов, включающую как элементы «американской» (возможное участие финансового посредника), так и «немецкой» модели (введение в оборот закладных листов, обеспечение выпуска ипотечных ценных бумаг единым пулом кредитов, наличие специального реестра обеспечения по ипотечным бумагам, отсутствие права на досрочное погашение).
На практике в России пытаются внедрить «американскую» модель на основе опыта Фэнни Мэй. Однако пока посредник (АИЖК) только помогает объединить кредиты, выданные различными банками, в единый пул.
Самостоятельно банки не могут осуществить эмиссию, прежде всего, по причине ограниченности активов. Кроме того, пока что вся российская законодательная база по ипотечным ценным бумагам ориентирована на «американскую» модель.
Существенным барьером на пути развития рынка ипотечных ценных бумаг в России является неадекватное налогообложение.
Учитывая выводы, полученные в первой и второй главе, можно утверждать, что в России должны выпускаться ипотечные ценные бумаги с фиксированным купонным доходом. Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, выданными под фиксированный процент, с плавающим купонным доходом противоречит экономической сущности секьюритизации.
Для инвестора в российские ипотечные ценные бумаги будет велик риск ликвидности, по причине неразвитости рынка, и процентный риск, обусловленный экономической нестабильностью. Для увеличения инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг, по нашему мнению, необходимо исключить риск досрочного погашения. На основе анализа мирового опыта (см. главу 2) можно предложить ввести запрет на досрочное погашение ипотечных кредитов, по крайней мере, на срок обращения ценных бумаг. В дальнейшем, по мере накопления статистической информации о досрочном погашении кредитов (тех, которые не будут обеспечением по ипотечным ценным бумагам и будут содержать опцион на досрочное погашения для заемщика), возможно введение ипотечных ценных бумаг со сложными схемами погашения, таких как стрипированные БОИ и ЗИО.
В российских программах выпуска ипотечных ценных бумаг (московская программа и программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) декларируется ориентация как на институциональных, так и на частных инвесторов. Но на основе анализа мирового опыта можно утверждать, что только крупных консервативных инвесторов может заинтересовать относительно низкая доходность, долгосрочность, но высокая надежность ипотечных ценных бумаг..