Warning: Parameter 1 to modSlideMenuHelper::buildSlideXML() expected to be a reference, value given in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/libraries/joomla/cache/handler/callback.php on line 99
Joomla Slide Menu by DART Creations
ГЛАВНАЯ
О ПРОЕКТЕ
НОВОСТИ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ПАРТНЕРЫ
ВИДЕО

ЯНДЕКС.НЕДВИЖИМОСТЬ
НЕДВИЖИМОСТЬ
НОВОСТРОЙКИ
ЗАЯВКА НА ИПОТЕКУ
КОНТАКТЫ/СВЯЗЬ
СТАТЬИ
КАРТА САЙТА

Новое на сайте


Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Создание сайтов и реклама в Интернете - РэдЛайн

Рэдлайн

Яндекс.Метрика
Главная Статьи Итоги и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в РФ

Итоги и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в РФ Печать E-mail

В настоящее время в России очень активно обсуждается вопрос о том, какой должна быть российская схема рефинансирования ипотечных кредитов. Нормативное творчество движется в двух (не исключающих друг друга) направлениях.

Российские закладные.

В соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» помимо договора об ипотеке в России права залогодержателя могут быть удостоверены закладной (о существование закладной обязательно должно быть указано в договоре об ипотеке). В пункте 2 статьи 13 Закона РФ «Об ипотеке» закладная объявляется именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

♦      право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предъявления других доказательств существования этого обязательства;

♦     право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная может удостоверять право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, как от должника и залогодателя, так и из страхового возмещения в случае утраты или повреждения заложенного объекта недвижимости.

Законом «Об ипотеке» определены обязательные реквизиты для закладной.

Насколько правомерным в рамках российского законодательства является признание закладной ценной бумагой? В статье 143 ГК РФ она не названа в списке ценных бумаг. В Федеральном законе «О рынке ценных бумаг» №39-ФЗ о ней тоже нет упоминаний. Однако данный закон регулирует отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг, а закладная таковой не является, так как не обладает признаками эмиссионной ценной бумаги (см. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», статья 2). Выпуск и обращение закладной регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что позволяет признать ее в соответствие со статьей 143 ГК РФ ценной бумагой.

Стоит выделить ряд характеристик, на наш взгляд, присущих ценной бумаге - закладной:

♦       Закладная является не эмиссионной ценной бумагой;

♦       Закладная - долговая ценная бумага. Она несет в себе долговое денежное обязательство в определенной сумме. Даже в случае неисполнения должником своего обязательства, владелец закладной может получить его удовлетворение из стоимости заложенного имущества, но не само имущество;

♦       Закладная - именная ценная бумага. Права, удостоверенные закладной, принадлежат названному в ней лицу;

♦       Закладная -ценная бумага, существующая только в документарной форме. Согласно статье 17 Закона РФ «Об ипотеке» при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса;

♦       Закладная - обращающаяся ценная бумага (то есть может существовать и вторичный рынок закладных);

♦       Закладная имеет конкретный срок погашения, а если сумма обязательства подлежит уплате по частям - конкретные сроки (периодичность) платежей;

♦       Закладная может приносить в зависимости от условий кредитного договора фиксированный или колеблющийся доход;

♦       В зависимости от условий кредитного договора закладная может быть отзывной или безотзывной ценной бумагой. При грубом нарушении залогодателем правил пользования, содержания или ремонта заложенного имущества, при нарушении им обязанностей по сохранению и страхованию данного имущества, при необоснованном отказе от его проверки, при отчуждении имущества с нарушением правил, установленных законодательством, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, даже если это не оговорено в договоре. Если при заключении договора об ипотеке залогодатель не предупредил об известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки, залогодержатель имеет право либо на досрочное исполнение обязательства, либо на изменение условий договора;

♦       Закладная может быть отдана в залог. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной обязательство исполняется путем внесения долга в депозит нотариуса;

В мировой практике закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Закладная считается первой, если до нее не зарегистрирован ни один залог по данному имуществу. Вторая закладная подчинена первой, если не было заключено субординационных соглашений. В России законодательно запрещено выпускать вторую закладную. Однако заключение последующего договора об ипотеке допускается. Причем залогодержатель, намеренный требовать обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и/или последующей ипотекам, обязан в письменной форме уведомить других залогодержателей. Однако в Законе «Об ипотеке» есть любопытное противоречие: несмотря на то, что закладная признана именной ценной бумагой (см. статью 13) права по ней передаются путем совершения на ней передаточной надписи (см. статью 48). Это является грубым нарушением статьи 146 ГК РФ. По закону владелец закладной только вправе, но не обязан потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. Поэтому может оказаться так, что уведомлять придется неизвестно кого. Очевидно, надо изменить порядок передачи прав по закладной, так как должнику необходимо знать владельца закладной. Кроме того, если признать закладную ордерной бумагой, то индоссат будет нести ответственность не только за существование права, но и за его осуществление. В западной практике это называют правом оборота. Если оно существует, то кредит невозможно окончательно вынести за баланс. С другой стороны, права по именной ценной бумаге должны передаваться по договору цессии. Но по договору цессии можно передать права требования и непосредственно по ипотечному кредиту.

Необходимо обратить внимание на то, что в мировой практике закладная - это не свободно обращающийся инструмент, не ценная бумага. Нужно ли такое новаторство для России пока не понятно. По сути, вторичный рынок закладных - это вторичный рынок ипотечных кредитов, а не рынок неких ценных бумаг. Закладная вполне может быть заменена договором цессии. Ипотечные же ценные бумаги призваны снизить риски не только для эмитента, который уравновешивает свои активы и пассивы по срокам, но и для инвестора. Последний покупает долю пула, состоящего из диверсифицированных ипотечных кредитов, соответствующих определенным стандартам.

Эмиссионные ипотечные ценные бумаги.

В настоящее время законодательство РФ о ценных бумагах не содержит определения и понятия «ипотечной ценной бумаги», а также особенностей выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Учитывая, что в соответствии со статьей 143 ГК РФ новые виды ценных бумаг могут быть введены законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке, для введения в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг как отдельного вида ценных бумаг необходимо принятие специального Федерального закона. Пунктом 2 Плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 предусмотрена разработка проекта Федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В настоящее время проект закона создан, но не прошел еще согласование во всех заинтересованных ведомствах.

Существующий проект Федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» дает определение классу ипотечных ценных бумаг как долговым обязательствам, удостоверяющим права их владельцев на получение суммы основного долга и установленных процентов, исполнение которых осуществляется (обеспечивается) за счет уплаты должником по ипотечному кредиту или займу основной суммы долга или причитающихся залогодержателю (эмитенту) процентов за пользование кредитом или заемными средствами.

Указанный законопроект вводит в хозяйственный оборот новый вид ценных бумаг - закладных листов, имеющих ряд отличий от облигаций, а также предусматривает возможность выпуска ипотечных ценных бумаг в виде иных ценных бумаг, которые в соответствии с Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» относятся к эмиссионным ценным бумагам. Выпускать в обращение ипотечные ценные бумаги смогут юридические лица, зарегистрированным на территории РФ и получившие в установленном порядке разрешение на эмиссию ипотечных ценных бумаг. Эмитентами смогут быть как непосредственные организаторы кредитов, так и финансовые агенты, приобретающие права требования по уже выданным кредитам по договорам финансирования под уступку денежных требований (о закладных не упоминается). По замыслу создателей законопроекта для крупных городов (Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых других) более подходит модель, в которой ипотечные ценные бумаги выпускает посредник, для остальных - модель, в которой эмитентом является организатор кредитов.

Данный проект закона устанавливает следующие требования к обеспечению ипотечных ценных бумаг:

а)  Общий (суммарный) размер обеспечения по ипотечным ценным бумагам одного эмитента должен обеспечивать исполнение обязательств по всем находящимся в обращении ипотечным ценным бумагам этого эмитента в полном объеме в любое время;

б)    Обеспечением по ипотечным ценным бумагам могут выступать только «качественные» обеспеченные ипотекой денежные обязательства, размер кредита или сумма займа по которым не превышают 70% от долгосрочной рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки. При этом, долгосрочная рыночная стоимость (денежная оценка) недвижимого имущества (предмета ипотеки) должна быть определена с учетом качеств (свойств), носящих длительный характер, и в соответствии с положением, утвержденным уполномоченным органом эмитента и согласованным с регистрирующим органом;

в)   Денежные обязательства (иное имущество), выступающие обеспечением по ипотечным ценным бумагам, должны быть занесены эмитентом в специальный реестр - реестр обеспечения по ипотечным ценным бумагам, позволяющий осуществить проверку соответствия размера обеспечения сумме обязательств по находящимся в обращении ипотечным ценным бумагам в любое время;

г)  Эмитент ипотечных ценных бумаг отвечает по своим обязательствам из ипотечных ценных бумаг в первую очередь за счет обеспечения по ипотечным ценным бумагам, а также иным принадлежащим ему имуществом, а требования по иным обязательствам эмитента подлежат удовлетворению за счет обеспечения по ипотечным ценным бумагам только после удовлетворения в полном объеме требований по обязательствам эмитента из ипотечных ценных бумаг.

В этой связи, надо внести изменения и дополнения в ГК РФ, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным ценным бумагам. Кроме того, необходимо внести изменения в Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг", касающиеся включения в перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для ознакомления документы об обеспечении ипотечных ценных бумаг.

Законопроект предусматривает механизмы защиты прав владельцев ипотечных ценных бумаг, одним из которых является право владельцев ипотечных ценных бумаг требовать выкупа эмитентом всех или части принадлежащих им ценных бумаг в случае качественного изменения состава обеспечения.

Предполагается, что ипотечные ценные бумаги будут иметь фиксированный купонный доход, а права на досрочное погашения не будет ни у получателя кредита, ни у эмитента.

Фактически законопроект позволяет ввести в России некую гибридную, гибкую схему рефинансирования ипотечных кредитов, включающую элементы как американской, так и немецкой модели.

Что касается практической стороны рефинансирования ипотечных кредитов и развития рынка ипотечных ценных бумаг в России, то в настоящее время работают две масштабные программы и обе на основе американского опыта.

Московская программа ипотечного кредитования.

В январе 1998 г. Правительство Москвы подписало с Гарвардской школой управления США договор о разработке системы ипотечного кредитования. К реализации проекта были привлечены Международная финансовая корпорация (IFC), Fanny May, банк Boston Corp., юридическая компания Day, Berry @ Howard.

Алгоритм работы программы следующий. Потенциальный заемщик предоставляет заявление и все необходимые документы в банк. Банк оценивает его кредитоспособность. В случае положительного решения о выдаче кредита, заемщик должен внести вклад до востребования на сумму не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Взамен банк выдает ипотечный сертификат (это не ценная бумага). Сертификат удостоверяет участие заемщика в программе ипотечного кредитования Правительства Москвы. Срок его действия - 3 месяца с правом продления на 1 месяц не более двух раз. За это время заемщик должен подобрать квартиру и заключить с ее продавцом предварительный договор купли-продажи. Затем оформляется кредит, сумма которого безналичным путем перечисляется на счет продавца квартиры. Права требования по кредиту выкупаются посредником (агентством), которое формирует пул и выпускает на его основе ипотечные ценные бумаги, а полученные ресурсы направляет на покупку новых кредитов.

Эта программа нацелена на удовлетворение жилищных потребностей людей с достатком средним и выше среднего.

Постановлением Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» от 11.08.98 г. предполагается учреждение ОАО «Московское ипотечное агентство» (МИА), с долей участия г. Москвы не менее 51 %. В соответствие с Законом г. Москвы от 31.03.99 г. N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" МИА будет кредитной организацией. Предполагается, что МИА будет выполнять следующие функции:

♦   разрабатывать стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования;

♦   обеспечивать финансирование системы ипотечного жилищного кредитования, приобретая права требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования;

♦   осуществлять выпуск ценных бумаг, обеспеченных в том числе ипотечными обязательствами и поручительствами Правительства Москвы.

♦   осуществлять экспертную и консультационную помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, оказывает содействие банкам и иным кредитным институтам в организации рациональной практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучает персонал кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования, а также осуществляет иную деятельность, направленную на развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

Городской бюджет оплатил уставный капитал МИА - 120 млн. рублей , но пока МИА еще не зарегистрировано, а его обязанности возложены на Банк Москвы. Уполномоченные банки - кредиторы в рамках московской программы: Инвестсбербанк, Московский банк Сбербанка России, Мосстройэкономбанк и Банк Москвы.

В 1999 г. из средств столичного бюджета в виде целевого депозита Банку Москвы было направлено 9,5 млн. рублей, которые и были потрачены на выкуп ипотечных кредитов, выданным ИнвестСбербанком. Этой суммы хватило на 17 кредитов из 32. Банк привлекает средства по коммерческой ставке 16-20% в валюте, а выдает кредиты под 10% в расчете на рефинансирование, и в результате несет убытки.

Самим Банком Москвы к началу октября было заключено 12 договоров ипотечного кредитования, а зарегистрировано 4, Московский банк Сбербанка России подписал 51 договор, из них зарегистрировано 20, Мосстройэкономбанк не заключил ни одного.

После переуступки прав требования МИА (пока Банку Москвы) банки сохранят за собой функцию обслуживания кредитов, получая за это комиссионное вознаграждение. Например, Инвестсбербанк имеет комиссию 1% годовых от суммы кредитов.

Предполагается, что облигации МИА будут обеспечиваться обязательствами заемщиков по ипотечным кредитам, залогом, активами МИА и гарантиями администрации города. Выпускаться они будут с переменным купоном и выплатой процентов в конце срока обращения и предназначаться для физических и юридических лиц как на внутреннем, так и на внешнем рынках. Совершенно непонятно как выплаты по таким ценным бумагам будут соотноситься с выплатами по кредитам, выданным под фиксированную процентную ставку. Неясно также, куда будут вкладываться процентные выплаты по кредитам до окончания срока обращения ценных бумаг.

Существуют два альтернативных варианта эмиссии облигаций МИА: траншевое финансирование и ежегодно возобновляемое финансирование.

Первый инструмент представляет собой одновременный выпуск нескольких траншей облигаций со сроком погашения от 1 года до 10 лет для покрытия конкретного пула кредитов.

Второй вариант предполагает выпуск облигаций на всю сумму пула сроком на 1 год. Через год этот выпуск погашается за счет нового выпуска на оставшуюся часть пула. Такой метод позволяет минимизировать риск избыточного финансирования МИА при досрочном погашении кредитов. Кроме того, величина годовых процентных выплат по краткосрочным ценным бумагам меньше, чем по долгосрочным. Однако, вполне возможна ситуация, когда не будет возможности рефинансировать долг при попытке разместить очередной выпуск под приемлемые проценты.

Программа федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Концепция деятельности АИЖК была разработана по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов: Института экономики города (США) и Федеральной национальной ипотечной ассоциации США, участие которых финансировалось в рамках программы технического содействия Агентством Международного Развития США (US AID). В 1996 году Федеральной целевой программой "Свой дом" были определены основные цели, задачи и функции АИЖК. В августе 1996 г. Правительство Российской Федерации приняло постановление №1010 «Об Агентстве по ипотечному кредитованию»

АИЖК было зарегистрировано в сентябре 1997 г в качестве открытого акционерного общества. Предполагалось, что уставный капитал агентства первоначально составит 160 млн. руб., а в перспективе будет доведен как минимум до 450 млн. руб. - размера государственной доли, предусмотренной в правительственном постановлении. Однако Минфином РФ было выделено только 80 млн. руб. для формирования уставного капитала, что, однако, позволило провести регистрацию. С 1997 г. по настоящий момент единственным акционером ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", представляющим интересы Российской Федерации, является Мингосимущество РФ.

Общее руководство деятельностью АИЖК осуществляет Наблюдательный совет, в состав которого входят представители Правительства РФ, депутаты Государственной Думы, руководители Ассоциации российских банков, коммерческих банков, Института экономики города. Председателем Наблюдательного совета является Председатель Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Помимо Наблюдательно совета контроль за деятельностью АИЖК осуществляют ряд федеральных органов (Банк России, ФКЦБ и др.). Оперативной деятельностью руководит правление и генеральный директор (председатель правления).

Основные задачи АИЖК: привлечение долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования из различных источников (бюджетных и внебюджетных), в том числе частного капитала, и формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов. То есть агентство за счет собственных и заемных средств будет выкупать у банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, а затем выпускать на их основе ипотечные ценные бумаги. Фактически деятельность АИЖК, как и деятельность МИА, строится по схеме Фанни Мэй.

В соответствии с федеральной целевой программой «Свой дом» долговые обязательства агентства могут обеспечиваться федеральными правительственными гарантиями.

Установленные агентством стандарты и условия почти ничем не отличаются от западных стандартов.

Первым регионом, с которым АИЖК начало работу стал Санкт-Петербург, где в августе 1998 года был создан Северо-западный филиал Агентства. Сначала разработали стандарты и процедуры предоставления и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. В г. Санкт-Петербург была создана необходимая нормативная правовая база, создающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников ипотечной программы. С осени 1999 года Агентство совместно с рядом петербургских банков приступило к реализации программы ипотечного кредитования жителей Санкт-Петербурга. Первым инвестором по программе выступил Инвестиционный Фонд "США-Россия". Правительство Санкт-Петербурга предоставляет гарантии под привлечение долгосрочных ресурсов Фонда. По основной схеме взаимодействия Агентство производит рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых банками на средства, предоставляемые Фондом.

Инвестиционный Фонд «США-Россия» работает в рамках программы поддержки рыночных реформ, реализуемой американским правительством и считает ипотечное жилищное кредитование одной из приоритетных областей своей деятельности. Его программа ипотечного кредитования началась в апреле 1998 года. Фонд «США-Россия» - первая и единственная на данный момент западная организация, которая предоставляет долгосрочное финансирование на развитие ипотеки. Фонд создал специальную компанию «Дельта-кредит», которая будет предоставлять долгосрочное финансирование российским коммерческим банкам. Банки в свою очередь будут использовать эти финансовые ресурсы для выдачи ипотечных кредитов жителям России. Уже начата работа с некоторыми банками: в Москве - с Международным промышленным банком, Инвестиционной банковской корпорацией, ИнвестСбербанком, банком «Российский капитал», 1 ОВК; в Санкт-Петербурге - с банком «Петровский», Инкасбанком, Промышленно-строительным банком. Фонд готов предоставить $100 млн. на программу ипотечного кредитования и программу развития малого предпринимательства. Предполагается, что основная часть средств пойдет на ипотеку. Можно сказать, что $30 млн. предназначены специально для Санкт-Петербурга, а остальная сумма будет распределяться по регионам в зависимости от спроса на кредитные ресурсы. За 1999г. фонд выделил пятьдесят миллионов долларов на ипотечные программы. Представители фонда утверждают, что если спрос будет превышать предусмотренные объемы, то возможно увеличение вложений.

В распоряжение АИЖК фонд предоставил кредитную линию в размере $5 млн. сроком на 10 лет. Распределение функций в данной схеме осуществляется следующим образом. Работу по оценке заемщика и по выдаче ипотечного жилищного кредита осуществляет непосредственно банк. При этом он несет 100-% кредитный риск по отношению к кредитуемому им заемщику. АИЖК осуществляет контроль за соблюдением стандартов выдачи кредитов и фактически проводит повторный андеррайтинг этого же заемщика, недвижимости и самой кредитной сделки. Далее АИЖК выпускает письмо-обязательство в отношении конкретного заемщика, собирающегося воспользоваться ипотечным банковским кредитом. Письмо-обязательство служит основанием для предоставления краткосрочных ресурсов на финансирование выдаваемых банком кредитов. Эти средства предоставляются в долларах США (банку не нужно покупать валюту) и по весьма привлекательным ставкам. После полного оформления и регистрации сделки Агентство выкупает выданные банком кредиты. Уступая права требования, банк обязуется выкупить их обратно в случае прекращения платежей заемщиком. АИЖК оплачивает договор из средств кредитной линии, предоставленной Фондом. После перевода кредитов на баланс Агентства за банком остается функция обслуживания этих кредитов.

В 2000 г. АИЖК совместно с Правительством России планирует приступить к размещению ипотечного облигационного займа. Эмитентом будет АИЖК. Эмиссия ипотечных облигаций получит обеспечение в виде прав требований по ипотечным кредитам, которые Агентство выкупило у банков. Права требования по ипотечным кредитам объединяются в кредитный пул. Каждому кредитному пулу соответствует один конкретный выпуск ипотечных облигаций. Характеристики кредитного пула объявляются Агентством при каждом размещении и не подлежат изменению до окончания погашения соответствующего выпуска.

Привлекаемые от размещения ипотечных облигаций финансовые средства будут направляться на рефинансирование долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых петербургскими банками - партнерами Агентства, физическим лицам для приобретения в Санкт-Петербурге квартир в собственность.

Номинальная стоимость ипотечных облигации - 50 (100) долл. США. Расчеты при обращении данных ценных бумаг и их погашении будут производиться в рублях по текущему курсу. Номинация ипотечных облигаций в иностранной валюте определяется следующим:

-  выплаты по ипотечным облигациям осуществляются в той же валюте, в которой погашаются заемщиками ипотечные кредиты;

-  минимизацией валютных рисков Агентства и владельцев облигаций;

-    устранением организационно-технических сложностей в введении бухгалтерского учета бумаг, но минированных в рублях, но привязанных к валюте.

Первичное размещение ипотечных облигаций АИЖК будет осуществляться в форме открытой подписки. Ликвидности рынка ипотечных облигаций будет обеспечиваться путем формирования фонда поддержания вторичного рынка данных ценных бумаг, составляющий не менее 3-5% средств от объемов размещения ипотечных облигаций. Кроме того, Агентством планируется привлечение маркет-мейкеров, способных поддерживать рынок ипотечных облигаций частично за счет собственных средств.

По заявлению АИЖК, его ипотечные облигации ориентированы на две группы потенциальных инвесторов: институциональные инвесторы (страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, инвестиционные финансовые компании, банки) и граждане (в первую очередь жители Санкт-Петербурга и Москвы).

В приведенной схеме банки, выдающие ипотечные кредиты, подвержены существенному кредитному риску. Так, Агентство выкупает ипотечные кредиты у банков с обязательным условием обратного их выкупа, платежи по которым просрочены на срок более 90 дней. Это означает, что банк, выдавший некачественный ипотечный кредит, возвращает Агентству сумму невыплаченного заемщиком долга и несет полную ответственность за обращение взыскания и реализацию заложенного жилья заемщика. В случае недоброкачественного обслуживания банком ипотечных кредитов Агентство имеет право расторгнуть с банком-партнером договор о сотрудничестве и передать на обслуживание ипотечные кредиты в другую кредитную организацию. Последнее обстоятельство имеет особое значение, поскольку при наступлении банкротства банка права требования по кредитам, переданным Агентству, не будут входить в конкурсную массу и смогут быть немедленно переданы на обслуживание в другую кредитную организацию.

В результате риски распределяются следующим образом. Заемщик несет валютный риск, риск обесценения залога и процентный риск как вероятность изменения суммы платежей по кредитам при соответствующих рыночных изменениях. Банк сохраняет за собой риск банкротства заемщика (кредитный риск). АИЖК несет частично риск досрочного погашения по кредитам и риск несоответствия доходности активов и пассивов вследствие изменения рыночной процентной ставки. Инвестор может нести риск досрочного погашения, процентный риск как риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от изменения рыночной ставки процента. На первоначальном этапе для инвестора, видимо, будет высок риск ликвидности по причине неразвитости рынка ипотечных ценных бумаг в России.

Очевидно, что весьма существенен риск досрочного погашения. Пока нет статистики о том, каков процент и сроки досрочного погашения кредитов, но ставки по кредитам достаточно высоки, а потому заемщики при первой же возможности стараются погасить большую часть кредита. На наш взгляд гораздо рациональнее запретить досрочное погашение кредитов по крайней мере на срок обращения обеспеченных ими ипотечных ценных бумаг.

Что касается кредитного риска, то предполагается, что по мере улучшения ситуации в банковском секторе страны и накопления опыта выдачи ипотечных кредитов Агентство будет брать его на себя и гарантировать инвестору выплаты по предлагаемой ему ценной бумаге. А пока АИЖК не решает проблему ликвидности банков, а только помогает объединить кредиты, выданные различными банками в единый пул. Существенным барьером на пути банков к самостоятельной секьюритизации лежит ограниченный размер активов. По некоторым оценкам для публичного размещения пакета ценных бумаг требуется пул ипотек в 100 млн.

долл., иначе юридические и инвестиционные издержки слишком велики. В США ежегодный объем кредитования коммерческими банками составляет $ 5 трлн. Совокупные активы банков России - $16-17 млрд., что соответствует активам одного не самого крупного западного банка. Удельный вес кредитов в совокупных активах коммерческих банков и ссудо-сберегательных ассоциаций США составляет примерно 68% активов, в России - 34%. В США 25% всех активов - жилищные кредиты. Объем выданных в России ипотечных кредитов определить очень сложно. Банки неохотно предоставляют информацию. Есть данные, что в Москве в 1995г. было выдано около 1,5 тысяч ипотечных кредитов, в 1996 - 5тыс., в 1997 - 8тыс. Причем неизвестно, сколько из этих кредитов были действительно ипотечными (по своей экономической сущности). Кроме того, часто кредиты возвращают буквально через несколько месяцев (заемщик берет кредит, чтобы не афишировать свои финансовые возможности). Учитывая вышеприведенные факты, в ближайшее время в России отдельный банк не будет в состоянии осуществить эмиссию ипотечных ценных бумаг, а вот объединив усилия , это можно сделать.

Проблемой для выпуска российских ипотечных бумаг является налогообложение. Например, банк, передавая выданные кредиты на баланс посредника, продолжает их обслуживать: перевод платежей от заемщиков посреднику, мониторинг состояния заемщика и обеспечения и т.д. Эту работу посредник оплачивает. Поскольку услуги оказываются и оплачиваются, то их объем подлежит налогообложению (НДС), что снижает реально получаемые банком и без того небольшие комиссионные.

В итоге, с одной стороны, процентные ставки по кредитам довольно высокие, что увеличивает рискованность ипотечных ценных бумаг. С другой стороны, необходимость оплаты услуг посредника, неразумное налогообложение снижает доходность ипотечных ценных бумаг.

И в Московской программе, и в программе АИЖК утверждается что потенциальными инвесторами в ипотечные ценные бумаги являются как институциональные инвесторы, так и частные лица. Но доходность ипотечных ценных бумаг традиционно достаточно низка и не может заинтересовать частных вкладчиков. Лишь крупные инвесторы могут получить приемлемый доход за счет оборота сделок. Например, страховые компании и пенсионные фонды. Таких консервативных инвесторов устраивает и долгосрочный характер ипотечных ценных бумаг. Кроме того, при создании механизма рефинансирования трудно полагаться только на внутренних инвесторов. Однако возможно заинтересовать подобными проектами некоторых внешних инвесторов. Например, инвесторы из США готовы участвовать в подобных проектах. Заинтересованность проявила IFC.

Похожие статьи:

Комментарии

Источник: http://biztimes.lv/2012/10/18/itogi-i-perspektivy-razvitiya-rynka-ipotechnyx-cennyx-bumag-v-rf.html

Комментарии:

 

Полезные ресурсы