Знакомая молодая пара уже два года снимает квартиру. Поначалу они, как и их родители, отрицательно относились к ипотеке. Не хотелось попадать в зависимость банку и выплачивать ему две стоимости квартиры. Однако в этом году их позиция сменилась.

«Сейчас мы платим за квартиру 12 тысяч. Пару раз хозяин собирался нам отказать в жилье, потом передумывал. Не хочется каждый год собирать чемоданы, искать заново квартиру, налаживать отношения с новыми хозяевами. По сути дела, это тоже зависимость. Мы подсчитали: те деньги, которые мы платим владельцу квартиры, мы могли бы вкладывать в собственное жилье. Уровень затрат тот же, но перспективы гораздо более привлекательные».

Казалось бы, требования банков к клиентам просты. Для того чтобы стать заемщиком по программе ипотечного кредитования, необходимо:

- быть гражданином РФ. И желательно с постоянной регистрацией по месту своего проживания.

- Иметь сумму для первоначального взноса. Желательно превышающую 30% стоимости жилья.

- Иметь стабильный и достаточный уровень дохода. Желательно, чтобы рабочий стаж был не менее 3-6 месяцев на последнем месте работы, а общий трудовой стаж должен начинаться от одного года.

В Нижнем Новгороде средняя сумма ипотечного кредита составляет около 1,4 млн. руб. Ирина Малыгина, директор АН «Кварц», рассказывала нашей газете, что более двух третей людей, приобретающих жилье в ипотеку, – это семейные пары. Соотношение мужчин и женщин среди желающих взять индивидуальный кредит на квартиру - примерно 50 на 50. Возраст заемщиков колеблется между 27 и 50 годами, но большая часть одобренных кредитов приходится на возрастную группу от 30 до 45 лет. Совокупный доход в среднем составляет 50-60 тыс. руб. в месяц. По профессии большинство заемщиков – служащие, специалисты, менеджеры среднего звена. Примерно с одинаковой частотой встречаются люди с «белым» и «серым» доходом.

Олег Виндман, региональный директор Приволжского Филиала Росбанка:

- Ипотека сейчас - ключевой элемент при покупке жилья для широкого круга населения. В условиях роста цен на недвижимость и аренду преимущество жизни в собственной квартире очевидно. Процентные ставки на текущий момент начинаются от 11,35% годовых, и приобрести в кредит можно любую недвижимость: жилую и коммерческую, на первичном и вторичном рынке, квартиру и загородный дом, по фиксированной или плавающей ставке, под залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

Статистика ипотечных сделок по Нижегородской области показывает, что средняя сумма кредита составляет сегодня 1 миллион 397 тысяч рублей, средний срок - 15 лет. При ставке 13,35% годовых (фиксированная ставка для покупки квартиры на вторичном рынке при условии полного страхования и официального подтверждения доходов, на срок 15 лет с минимальным первоначальным взносом) размер ежемесячных выплат составит 18 тысяч рублей. Значит, доход заемщика или совокупный доход супругов-созаемщиков должен составлять не менее 36-40 тысяч рублей.

Существуют варианты для снижения процентных ставок: дисконт предоставляется добросовестным заемщикам с хорошей кредитной историей в нашем банке, зарплатным клиентам, сотрудникам бюджетных и финансово устойчивых предприятий.

Ирина Станко, ипотечный брокер АН «Успех», считает, что интерес нижегородцев к ипотеке остается стабильно высоким. По ее наблюдениям, сейчас на рынке лишь 20-30% сделок проходят без кредитов. И важно, что в подобной ситуации на получение ипотечного кредита может рассчитывать довольно широкая категория людей. Конечно, при зарплате в 15 тысяч в месяц кредит дадут небольшой - 300-400 тыс. руб. Однако банки гибко подходят к доказательствам платежеспособности клиентов и предлагают достаточно много льготных программ. К примеру, один из банков подписал договоры с массой предприятий, и работники этих предприятий могут претендовать на ипотечный кредит по ставке от 9,5% (сроком на 10 лет при условии внесения более 50% первоначального взноса). Список этих предприятий есть на сайте банка и в агентстве недвижимости. Кроме этого, действует популярная акция «Молодая семья», по которой наличие ребенка в семье снижает годовую процентную ставку.

В настоящее время банки широко рекламируются, и предлагают достаточно привлекательные условия. Конечно, процентные ставки не сравнить с 2008 годом, но по программе АИЖК, например, рабочие ставки держатся в пределах 12%.

Ирина Геннадьевна отмечает, что в 2013 году нижегородцы подходят к ипотеке более серьезно и взвешенно. До 2008 года многие люди не отдавали себе отчета в том, как будут выплачивать займы. Когда приходила молодая семья без ребенка и собиралась покупать 2-комнатную квартиру под кредит в 2 миллиона, приходилось уговаривать снизить аппетиты. Сейчас подобные казусы встречаются редко.

Средний размер кредита по Автозаводу находится в пределах 700-800 тысяч. Это означает, что у людей либо есть собственные накопления, либо они продают одну квартиру, чтобы улучшить жилищные условия. И 700-800 тысяч - это сумма доплаты до полной стоимости недвижимости.

Срок кредита может варьироваться от 10 до 25 лет. Ипотечные брокеры обычно уговаривают брать на больший срок - лет на 15-20, чтобы не обременять себя высокими выплатами. Да, при большом сроке несколько повышается процентная ставка, но нагрузка на семейный бюджет заметно уменьшается, а у людей есть право погасить кредит раньше срока. Только очень уверенные в себе люди берут кредит на 10 лет.

«Мы заметили, что чаще всего оформляют ипотеку две возрастные категории, - говорит Ирина Станко. - Это молодые люди лет 25-27, недавно вступившие в брак, и зрелые люди от 40 до 45 лет, у которых дети уже выросли. Последняя группа клиентов хочет либо капитализировать свои доходы, либо купить жилье детям».

Светлана Лаптева, ипотечный брокер АН «Вариант плюс» констатирует, что осенью 2013 года расширился круг людей, у которых появилась возможность получить займ на покупку жилья. У нескольких банков появились программы, благодаря которым можно получить ипотеку по сокращенному комплекту документов. Фактически эти программы ориентированы на клиентов, которым сложно подтвердить свое трудоустройство.

«Бывает, что человек работает в ИП без официального трудоустройства, - поясняет Светлана Алексеевна, - в этом случае банк не всегда требует документы о доходах. Порой достаточно заявить о реальном месте работы и доходе, а сотрудники банка сами позвонят в организацию, чтобы подтвердить эти данные.

Если до кризиса и сразу после кризиса банки требовали справку по форме банка и 2НДФЛ, то сейчас просят либо ту, либо другую. Это тоже шаг навстречу заемщику. Почему банки стали верить клиентам без справок о доходах? У них есть надежный способ проверки добросовестности клиента - его кредитная история. Если человек работает неофициально, но имеет хорошую кредитную историю, доверие банков к таким клиентам дает возможность получить кредит по сокращенному комплекту документов.

Появились нововведения, направленные на максимально удобное использование материнского капитала. Например, раньше его не засчитывали в качестве начального взноса, пока ребенку не исполнилось 3 года. Сейчас это возможно.

Конечно, у каждого банка свои требования и нюансы, но в общем они настроены идти навстречу клиенту. Даже для работников бюджетной сферы с небольшой зарплатой могут найтись схемы кредитования.

По опыту Светланы Лаптевой, чаще всего на кредит решаются семьи, а не одиночки. Все чаще среди них можно встретить молодые семьи, которые только задумываются о прибавлении семьи.

Приходят пары, которые ждут второго ребенка и хотят заблаговременно купить жилье большей площади. И это, по мнению ипотечного брокера АН «Вариант плюс», правильно: пока будущая мама не ушла в декрет, можно получить одобрение на большую сумму, а когда родится второй ребенок, то часть кредита погасится за счет материнского капитала.

«Люди уже не боятся ипотеки, они ее полюбили, и их не пугает переплата, - считает Светлана Лаптева. - Некоторые приходят к нам в агентство по второму разу: выплатили один кредит, продают жилье, из которого они за это время «выросли» и покупают новое. К тому же, кредит стимулирует искать дополнительный заработок».

Вера Никольская, ипотечный брокер АН «ЦАН» подтверждает, что до 80% сделок и на первичном, и на вторичном рынке жилья проходит с участием ипотеки. Банков на рынке много, и людям сложно самостоятельно разобраться в ипотечных программах. Поэтому рекомендуется обращаться к обученным профессионалам, которым знакомы нюансы ипотечных сделок.

Могу назвать несколько полезных новшеств. Во-первых, для сособственников комнат появилась программа выкупа долей до целой квартиры. Во-вторых, большой плюс, что деньги банк выдает в день сделки. В-третьих, банки стали принимать варианты квартир с неузаконенной перепланировкой. В-четвертых, рассматривают материнский капитал в качестве первоначального взноса. Причем не при достижении ребенком трех лет, а по факту рождения. Есть программа, по которой через 2 месяца после поступления материнского капитала банк может пересчитать выплаты или сократить срок кредита.

Для одобрения кредита достаточно, чтобы доход на семью из четырех человек с двумя детьми составлял не меньше 60 тысяч рублей. При этом возраст среднего ипотечного заемщика находится в диапазоне от 30 до 45 лет. В основном нижегородцы берут кредит на срок от 10 до 20 лет. И сумма кредита составляет от 900 до 1500 тыс. руб.

Вера Геннадьевна отмечает, что заем можно получить на льготных условиях, однако нужно учитывать, что, если заемщик пришел с улицы, его ждет один разговор, если от партнера из агентства недвижимости, - другой. Конечно, услуги брокера нужно оплачивать. Одни брокеры берут фиксированную плату (например, 30 тыс. руб.), другие – процент от выдачи кредита. Но данные затраты могут полностью компенсироваться подбором индивидуальной программы и даже в итоге принести ощутимую выгоду. Со специалистом можно выбрать программу или размер выплат, а можно, благодаря брокеру, ощутимо снизить процентную ставку.

Разумеется, для этого брокер должен быть настоящим профессионалом: экономистом, маркетологом, банкиром, юристом и риэлтором в одном лице, уметь просчитывать ситуацию на несколько ходов вперед и, конечно, прекрасно разбираться в том, какие документы нужны для ипотеки.

1. Сумма ипотечного кредита и размер первоначального взноса. Чем меньше размер ипотеки, тем банк меньше рискует, соответственно и процентная ставка снижается. Чем выше сумма первоначального взноса, тем больше клиент вызывает доверия у банка и тем более льготные условия ему предлагаются. Одно дело, если человек хочет купить квартиру за 3 миллиона, а у него есть только 300 тысяч, другое дело, когда молодая семья собирается купить квартиру за 2 миллиона, но почти полтора миллиона уже лежат на счету.

2. Размер заработка. Доход должен быть достаточно стабильным и постоянным. Так, чтобы его хватало для спокойного погашения кредита и процентов по нему. Желательно, чтобы максимальная сумма, которую заемщик будет тратить на погашение ежемесячных платежей, не превышала 40% месячного дохода.

3. Кредитная история. Добрые отношения с банком идут на пользу заемщику. Если человек раньше оформлял и успешно выплачивал потребительские кредиты, банк более лояльно относится к такому клиенту. Если его зарплата перечисляется на карточку этого же банка - это станет большим плюсом в его пользу. А если к тому же этот банк кредитует строительство дома, где приобретается квартира, то заемщик может рассчитывать на почти дружеское расположение.

4. Участие в госпрограммах. На пониженную процентную ставку и более выгодные условия кредита могут рассчитывать, в частности, учителя, военные, молодые семьи. Правда, для того чтобы воспользоваться государственными льготами, придется собрать внушительный пакет документов.

• Комментарии
• ВКонтакте
• Facebook