Многие покупатели считают, что в Москве нет недорогих квартир, а при бюджете 4-5 млн рублей можно ориентироваться только на Подмосковье. На самом деле предложения по обозначенным ценам есть и в Москве - даже в старых ее границах. Только районы, где такие квартиры имеются, не очень-то популярны у покупателей.

Доля квартир с бюджетом до 5 млн рублей в старой Москве довольно мала. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», сообщила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», что речь идет о 3-5% от всего предложения вторичного рынка. Большинство экспертов из других компаний назвали такие же цифры. Хотя Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», оценила долю предложения с ценами до 5 млн рублей всего в 1%. «В основном это небольшие квартиры в старых панельных домах, в спальных районах», - добавила эксперт.

Что касается округов, где сосредоточено наибольшее количество бюджетных предложений, то Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», назвала ВАО и ЮВАО. «Наибольший их выбор на сегодня по базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости, - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», - представлен на востоке Москвы, в таких районах, как Гольяново, Ивановское, Вешняки, и на юге - в Западном и Восточном Бирюлево». Кроме этого Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), добавила, что есть недорогие предложения в Перово, Новогиреево и в районах, где нет метро, – Бескудниковский, Дегунино, Метрогородок, Гольяново и Капотня. А Мария Литинецкая («Метриум Групп») считает, что предложения квартир стоимостью до 5 млн рублей можно подобрать еще и в районах Косино-Ухтомский, Чертаново Южное, Некрасовка, Выхино-Жулебино. (Среднюю стоимость квадратного метра недвижимости разных территорий города показывают «Рейтинги округов и районов г. Москвы в сентябре 2013 года».)

Однушки стоимостью до 4 миллионов

Самый минимум, на который может рассчитывать покупатель однокомнатной квартиры в Москве, – около 4 млн рублей. Причем, как предупредила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), такие квартиры расположены в старых панельных или блочных домах, вдобавок ни о каком нормальном ремонте и речи быть не может – квартира будет либо частично, либо полностью «убита». Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс», добавил, что речь идет о малогабаритных квартирах общей площадью до 30 кв. м. Вероятнее всего, расположена она будет на первом этаже. Также в бюджет – 4 млн руб. «вписываются» квартиры гостиничного типа - без кухни, санузла, жилой площадью до 20 кв. м.

Бывает, что дешево продают и квартиры более-менее привычных площадей. Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне») в качестве примера назвала однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в старом кирпичном доме на улице Академика Семенова (15 минут от метро «Бунинская аллея»). Стоимость такой квартиры – 3,79 млн рублей. Самое недорогое предложение, содержащееся в базе «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», на вторичном рынке Москвы оценивается в 3,7 млн рублей. Это однокомнатная квартира площадью 33,4 кв. м, с кухней 7 кв. м на втором этаже трехэтажного кирпичного дома в районе Косино-Ухтомский. За 3,94 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 18 кв. м, с кухней 2,8 кв. м в районе станции метро «Октябрьское Поле». За 4,1 млн рублей - однокомнатную квартиру площадью 28 кв. м, с кухней 6,3 кв. м в районе Ивановское.

Если немного превысить бюджет в 4 млн рублей, то можно рассмотреть объект, например, в Зеленограде, где продается квартира 42 кв. м (кухня 10 кв. м) за 4,6 млн рублей, отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). В Капотне предлагается квартира (38 кв. м) за 5 млн рублей. Есть предложения «малогабариток» в более престижных районах. Например, в Царицыно продают квартиру площадью 24 кв. м (кухня 4 кв. м) в 5- этажном доме за 4,3 млн рублей. Похожий вариант предлагают вблизи метро «Юго-Западная» за 4,5 млн рублей.

Двушки за 5 миллионов

Двухкомнатные квартиры в Москве стоимостью до 5 млн рублей - еще бОльшая редкость. По данным «Метриум Групп», соотношение двушек и однушек в общем объеме предложения дешевых квартир примерно равно 1:4. То есть двухкомнатное жилье стоимостью до 5 млн рублей в Москве найти еще сложнее, чем однушку с бюджетом до 4 млн рублей. В большинстве случаев дешевые двушки будут малогабаритные, с плохим ремонтом, расположенные в панельных и блочных домах, построенных в прошлом веке, причем далеко от станции метро. Зачастую подобные двухкомнатные квартиры когда-то были однокомнатными, а их собственники просто установили перегородку. «При покупке такой квартиры, обязательно необходимо узнать о наличии у хозяина разрешения на перепланировку», - советует Мария Литинецкая (Метриум Групп»).

По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», двухкомнатную квартиру стоимостью до 5 млн рублей в Москве можно приобрести в Капотне, на втором этаже пятиэтажного панельного дома. Общая площадь квартиры составляет 45 кв. м, кухни – 6 кв. м. Этот объект обойдется в 4,99 млн рублей. Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») также назвала объект в районе Капотня: за 4,7 млн рублей предлагается двухкомнатная квартира (46 кв. м, кухня 6 кв. м) в пятиэтажном панельном доме.

Рост цен минимальный

Ценовая ситуация, которая складывается на вторичном рынке жилья Москвы, фактически затрагивает все сегменты рынка, включая самый бюджетный экономкласс. Как отметила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), цены в течение 2013 года фактически «топтались на месте». В определенные месяцы было зафиксировано небольшое снижение, которое обусловлено некоторым ослаблением рубля и ростом курса доллара. В другие периоды цены, наоборот, росли, пытаясь «догнать» инфляцию.

К таким же выводам приходят и другие эксперты. Тем не менее колебания были незначительными. Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости») добавил, что наибольшее увеличение цены с начала года в Москве характерно для монолитных домов – плюс 6,55%. А вот недорогие предложения, панельные дома с малой кухней, показали наименьший прирост (+0,2% с начала года).

По данным «Домус финанс», рост цен на бюджетные предложения с начала 2013 года составляет на текущий момент около 7%. За 2013 год ожидается динамика на уровне 11-12%. Вместе с тем в III квартале 2013 года цены на вторичку в Москве выросли незначительно – примерно на 1%, что объясняется традиционным летним снижением спроса.

Если ориентироваться не на рублевые, а на долларовые показатели, то картина будет выглядеть чуть иной – с поправкой на разницу в курсах валют, но и она свидетельствует о стабильности цен на дешевое и некачественное жилье. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», после летнего «сползания» ценников вниз в сентябре наметился разворот рынка в плюс. Затормозили снижение именно недорогие квартиры, которые всегда первыми чувствуют изменения ценовых трендов. Проще говоря, их активно начинают покупать. Но пока это не коснулось самого дешевого сегмента, о котором мы сегодня и ведем речь, - «убитых» квартир в панельных пятиэтажках на «рабочих окраинах» с неважной транспортной доступностью. Хотя сами «народные» округа – ВАО и ЮВАО продемонстрировали лучшую динамику на фоне остальной Москвы. Это говорит о том, что люди, конечно, очень заинтересованы в покупке недорогого жилья, и им приходится искать его в непрестижных районах, но они обращают внимание на качество жилья. Поэтому предпочитают квартиры в кирпичных пятиэтажках, в современных панельных домах и в 9-12-17-этажных панельных домах советского периода. Так что фаворитами рынка «героев» нашей статьи не назовешь. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2013 года».)

Конкретную ценовую ситуацию в каждом районе Москвы можно узнать, воспользовавшись онлайн-сервисами «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро» на портале www.irn.ru или «Цены на квартиры в Москве по административным районам и станциям метро» в журнале www.metrinfo.ru.

Что дальше?

Что же касается ценового прогноза в самом бюджетном сегменте в будущем, то большинство экспертов не видят в ближайшей перспективе причин для заметного роста цен. «Самый позитивный сценарий – рост цен на уровне инфляции, - заявила Мария Литинецкая («Метриум Групп»). - Никаких предпосылок к тому, чтобы ситуация до конца года изменилась глобально, мы не наблюдаем». Эксперты www.irn.ru также говорят о том, что при отсутствии макроэкономических потрясений стоимость квадратного метра продолжит подрастать темпами инфляции или чуть выше.

Рост цен на бюджетные предложения останется в пределах инфляции, прогнозирует Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне»). Правда, Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») допускает, что перед Новым годом (ноябрь-декабрь) стоимость подобных предложений может повыситься, так как в данный период наблюдается рост спроса на рынке недвижимости.

• Комментарии
• ВКонтакте
• Facebook