Warning: Parameter 1 to modSlideMenuHelper::buildSlideXML() expected to be a reference, value given in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/libraries/joomla/cache/handler/callback.php on line 99
Joomla Slide Menu by DART Creations
ГЛАВНАЯ
О ПРОЕКТЕ
НОВОСТИ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ПАРТНЕРЫ
ВИДЕО

ЯНДЕКС.НЕДВИЖИМОСТЬ
НЕДВИЖИМОСТЬ
НОВОСТРОЙКИ
ЗАЯВКА НА ИПОТЕКУ
КОНТАКТЫ/СВЯЗЬ
СТАТЬИ
КАРТА САЙТА

Новое на сайте


Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Создание сайтов и реклама в Интернете - РэдЛайн

Рэдлайн

Яндекс.Метрика
Главная Статьи Диалог с мэтрами: недвижимость-2013/2014

Диалог с мэтрами: недвижимость-2013/2014 Печать E-mail

Флагманы ГК «Триумф» - Борис Горелик и Алексей Макаров – представляют итоги 2013 года и делятся прогнозами на ближайшее будущее.

2013 год простым не назовешь. Стагнирующий рынок недвижимости требовал немалых усилий, чтобы просто оставаться на плаву, не говоря уж о каком-либо развитии. Многие агентства едва сводили концы с концами, сокращая все мало-мальски непрофильные расходы. Специалисты дремали на безрыбье, подсчитывали убытки и азартно обсуждали свою нелегкую долю.

Своим видением рынка недвижимости-2013 и перспективами на 2014 год мы попросили поделиться двух капитанов ГК «Триумф» - генерального директора Бориса Горелика и управляющего партнера Алексея Макаров, под руководством которых компания, в отличие от многих конкурентов, и в 2013 году привычно наращивала обороты, сохранив передовые позиции в Нижегородской области.

- 2013-й. Пожалуй, самая распространенная оценка – «трудный год». Стагнация, хандра, неутешительные макроэкономические показатели….

А. М. Если говорить о нашей компании, то даже относительно более щедрого 2012 года мы прибавили в количестве сделок. Комиссия, как и везде, у нас падала (хотя средний чек был все-таки выше, нежели у конкурентов), но за счет увеличения количества сделок общая выручка выросла.

Б.Г. Разумеется, приходилось попотеть. Клиент пошел более осторожный в некоторых сегментах потребительского рынка, стал более аккуратно тратить на себя, любимого, особенно в части дорогих квартир, плохо управляемых жилищных комплексов.

Но жилая недвижимость для нас – не главное. Исторически так сложилось, что последние 15 лет мы в первую очередь работали на бизнес-среду – ту аудиторию, которая сегодня нам платит чуть большим вниманием, нежели нашим коллегам. А бизнес-среда готова развиваться и меняться не только на растущем, но и на стагнирующем, и на падающем рынке.

Поэтому, не смотря на трудный год, мы чувствовали себя уверенно…

- В отличие от многих Ваших коллег, которые весь год стенали: рынок трещит по всем швам и падает.

Б.Г. Не стоит забывать, что 2011-й и 2012-й были щедрыми годами, сопряженными с быстрым ростом цен, взрывным интересом к рынку со стороны потребителей, возможностями быстрого заработка. В 2013-м роста не было, инвестиционные программы шли тяжелее. И, как результат, финансовые показатели у многих оказались значительно хуже.

Однако, полагаю, страхи и опасения наших коллег в первую очередь связаны не с ситуацией на рынке, а с внутренними проблемами. Работать можно на любом рынке, потребители есть всегда – просто кому-то они достаются, а кому-то нет.

А.М. Напрашивается аналогия с ГАЗом, вокруг которого кормилось огромное количество дилеров за счет больших наценок. Всем хватало, все было хорошо, пока не пришел Дерипаска, который начал реорганизовывать дистрибьюторскую сеть, менять ценообразование, ставить дилеров в более жесткие условия. В результате наценки снизились, что вполне нормально (продавец не может зарабатывать больше, чем производитель). И многие с этого рынка ушла. С теми же стенаниями: «бизнеса нет», «все умирает»… Хотя среди оставшихся дилеров оказалось немало тех, кто при всех сложностях начал зарабатывать даже больше.

Просто в меняющихся условиях нужно уметь оперативно перестраивать работу компании. При наличии сильной команды, отрегулированных бизнес-процессах, эффективном управлении можно достигать результата в любой ситуации.

- Как в 2013 году жилось нижегородским агентствам?

А.М. В городе 330 агентств, со всеми поддерживать связь физически невозможно. Но в 2013 году порядка пяти-семи агентств из нашего «ближнего круга» испытывали серьезные финансовые затруднения. И мы обсуждали с ними варианты возможного сотрудничества.

Б.Г. Понимаете, если человек умеет хорошо общаться с клиентом и решать его задачи, это еще не значит, что у него будет успешная компания. Это разные виды спорта. Умение найти клиента, выявить его потребности и обеспечить их удовлетворение – это одно. Организация бесперебойного, экономически целесообразного бизнес-процесса – несколько большее, то, что мы готовы предложить.

Я думаю, что с нынешнего стагнирующего рынка легко уйдет 10-15% компаний. Но это не значит, что оставшиеся заживут счастливо. На место выбывших придут новые или изменившиеся старые. Человек всегда будет нуждаться в крыше над головой и в том «навигаторе», который поможет обойти опасные рифы при ее обретении, тем более на нашем неструктурированном рынке.

А.М. Действительно, управлять компанией и быть успешным риэлтором – это разные виды спорта. Думаю, что после закрытия АН многие агенты просто уйдут в свободное плавание.

- Как Вы, кстати, относитесь к этим «пловцам»?

А.М. Я категорически против определения «черный маклер» - если работа не связана с криминалом, это «свободный художник», работающий на себя.

Б.Г. У нас, кстати, из упомянутых 330 агентств не менее сотни – только льстящая самолюбию вывеска «Агентство недвижимости», а на деле два-три объединившихся ИПешника, оторвавшиеся от «директоров-мироедов», то есть, по сути, те же «свободные художники». Если рынок щедр, они трудолюбивы, у них, в принципе, все может «склеиться». Налоговое бремя вполне комфортное… Но! Когда квартал-другой подряд срываются сделки, работа для них уже не в радость. И здесь все зависит, у кого какой внутренний стержень … Крупным компаниям в этом смысле легче: в трудные периоды у них есть возможность маневрировать разными звеньями и ресурсами

А.М. К слову, в 2013-м, под конец года, у небольших компаний и «свободных художников» одной существенной проблемой стало больше. Усложнилась система финмониторинга. Если раньше федеральная служба по финансовому мониторингу работала исключительно с юридическими лицами, то сейчас обратила свой взор и на индивидуальных предпринимателей.

Б.Г. А у Росфинмониторинга серьезный репрессивный инструментарий, который теперь коснется и ИПешников.

- Менялась ли структура спроса, доходов?

А. М. Наиболее заметные изменения в структуре доходов коснулись коммерческой недвижимости. Раньше аренда по количеству сделок всегда заметно превосходила куплю-продажу, но денег приносила меньше. В 2013-м превосходство оказалось столь значительным (80% сделок), что аренда и в денежном выражении принесла больше.

Если говорить об изменениях в структуре спроса… Раньше, к примеру, на рынке жилой недвижимости покупатель при схожих ценах на квартиры в центре города и на окраине в новом доме всегда выбирал центр, сегодня – это ярко выраженная тенденция – предпочитает «периферийные» новостройки. И это, кстати, очень сильно ударило по агентам, учитывая, что застройщики предпочитают продавать квартиры самостоятельно.

Б.Г. А все потому, что рынок строительной индустрии меняется. Застройщики теперь предлагают не только качественные жилье, но и продуманную вокруг него инфраструктуру, понимая, что не все меряется пафосными названиями районов, высотой потолков и шириной лестничных пролетов.

Что касается изменения спроса, то есть серьезные подвижки и в сегмента загородной недвижимости. Тот клиент, который еще вчера был готов радостно ехать на 30-40-й километр, вырываясь из шумного, загазованного города, сказал себе «стоп»: это дорого, малопрактично и некомфортно по целому ряду обстоятельств (отсутствие нормальной инфраструктуры, перегруженность трасс, «пробки» и т.д.). Изменились предпочтения в части загородной жизни: человек хочет «приблизиться» к городу - не в километраже, но во «времени достижимости» работы, необходимой инфраструктуры, мест отдыха.

Поэтому тот существенный разрыв, который раньше был между многоэтажной границей города и началом малоэтажных коттеджных образований, сейчас начинает довольно быстро заполняться.

Человек, покупая недвижимость, отвечает для себя на три вопроса: нужно ли мне это самому, смогу ли я это продать дороже, смогу ли я это эффективно сдавать в аренду? Если во всех трех случаях ответ «да», он покупает. Сегодня, при старом уровне цен на удаленную «загородку», ответы все чаще становятся неуверенными: «да, но …», «нет», «возможно». Поэтому возникает потребность в новом продукте, новом качестве.

- Как вели себя цены на рынке недвижимости?

А.М. Можно сказать, топтались на месте. В 2012 году был рост 30%. В 2013-м если что-то и вросло, то на «фоновые» 5-7% - уровень инфляции. Некоторые застройщики пытались поднимать цены, но продажи не шли.

Б.Г. Та же ситуация и на рынке загородной недвижимости. Цены в лучшем случае «отслеживали инфляцию». Локально имелись серьезные провалы и предпосылки к еще большему падению, но были и примеры роста.

- Прогнозы в условиях российских реалий – дело, как известно, неблагодарное, тем более сейчас, когда факторов неопределенности на рынке, по мнению экспертов, больше, чем когда-либо. И все же, на Ваш опытный взгляд, что год грядущий нам готовит?

А.М. Если говорить о квартирном рынке, то мы предполагаем, что в целом сколь-нибудь существенного роста цен не будет. В сегменте загородной недвижимости продавцы с высокими ценами будут испытывать серьезные проблемы. Прогнозируем рост в сегменте стрит ритейла, который продолжит активно осваивать спальные районы.

Сохранится тенденция к уменьшению средней комиссии. Часть агентств, поддавшись паническим настроениям, продолжит демпинговать, усугубляя свое положение.

Б.Г. Игра на понижение расценок с целью получения сиюминутной выгоды неизбежно закончится смертью для большинства участников, ввязавшихся в это дело. Конкуренция должна быть на уровне идей и качества продукта, а не на уровне цены. В противном случае профессионалы уйдут с рынка и от этого проиграют все.

- С 1 февраля 2014 года Нижегородская область попадает в зону эксперимента по оформлению всех сделок с недвижимостью через нотариусов. Как Вы к этому относитесь?

Б.Г. Как к некой неизбежности. Идет трансформация самого понятия риэлторская услуга в России. На протяжении длительного периода времени смысл существования риэлтора заключался в выявлении потребностей клиента, поиске удачных решений, отвечающих этим потребностям, помощи в безопасном и комфортном осуществления сделки, в том числе в части документооборота.

Что происходит сейчас. Функции выявления потребностей, помощи в формулировании техзадания остались. В части поиска при нынешней доступности баз данных риэлтор из «кладезя информации» поступательно превращается в консультанта при клиенте, который многие задачи все чаще и качественнее может решать самостоятельно.

Теперь сокращается и роль риэлтора на этапе движения документооборота. Ну, и славно. Значит, у него будет больше времени для каких-то других операций.

- Комиссия агентов снизится …

Б.Г. Снизится. Раз кусок работы риэлторов уходит – значит, уйдет и часть денег за эту работу. Те, кто попытаются сопротивляться, будут раздавлены этими изменениями. Коли государство меняет правила игры, ничего не остается – надо их принимать и меняться самим, изыскивая новые формы востребованности.

В конце концов, в Америке риэлторы тоже дистанцированы от регистрации передаваемых прав. Сделка там окружена несколькими участниками и, тем не менее, риэлтор востребован, нужен для координации действий, решения маркетинговых задач и т.д.

Поэтому говорить, что внедряемые у нас изменения – это смерть для рынка риэлторской услуги, будет не правильно. Это удар по тем, кто не сможет перенастроиться, кто построил формулу своего благополучия на сборе бумажек или торговал в регистрационных центрах местами в очереди.

- А насколько, как Вы предполагаете, комиссия снизится?

А.М. Дело в том, что даже мы, активные участники рынка, до конца не понимаем, как же все это будет происходить, сколько будут стоить услуги нотариусов – один, два процента? Никаких общественных слушаний, разъяснений, попыток выяснить мнения участников рынка.

Б.Г. А все потому, что государство у нас не ориентировано на интересы бизнеса. Поменяло правила игры, а дальше - сами читайте, разбирайтесь и помните: незнание законов не освобождает от ответственности. Так что порядок взаимодействия игроков рынка на первом этапе нововведения где-то неизбежно даст сбой.

А.М. Мы предполагаем, что в феврале будет резкое падение количество сделок. Скорее всего возникнут очереди, рынок будет переналаживаться. И многие агентства недвижимости в первом квартале 2014 года испытают серьезный удар.

- Помимо прочего, в декабре 2014 года состоятся очередные выборы президента Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов. Знаю, что к Вам, Алексей, это имеет прямое отношение.

А.М. Да. Александр Жилевский (вице-президент РГР, в прошлом президент НГСР – А.Г.) выдвинул мою кандидатуру. Это решение не спонтанное - обдуманное и взвешенное, принятое после долгих обсуждений. Надеюсь, нам удастся привнести в работу Нижегородской гильдии свежие идеи, которые придадут НГСР новое дыхание, превратят ее в действительно сильную и эффективную общественную организацию.

Некоторое время назад так получалось, что один-два человека пытались тянуть Гильдию, а остальные не прикладывали к этому особых усилий. Сегодня гораздо больше людей заинтересованы в улучшении и развитии работы НГСР. Сейчас ведутся переговоры с ведущими профи – мы должны создать мощную команду, которая поднимет Гильдию на новый уровень.

Меняется рынок, меняется понимание целей и задач профессиональной ассоциации. И мы будем стремиться к тому, чтобы Гильдия стала еще более привлекательной и полезной не только нынешнему составу участников, но и не вовлеченным еще членам профессионального сообщества.

Б.Г. Доверие, которое профессиональное сообщество оказывает представителю нашей компании, накладывает на нас серьезную ответственность. Мы уже сейчас активно разрабатываем программу по динамичному развитию Гильдии с 2015 года.

В заключении хочу добавить. За двадцать лет своего существования мы не стали командой обрюзгших дядек, почивающих на лаврах, и рассчитываем, что никогда такими не станем. Мы полны идей и планов, восприимчивы ко всему новому. И в будущее всегда смотрим с оптимизмом, чего и всем коллегам желаю в 2014 году.

С полной версией насыщенной беседы, которая продолжалась без малого два час, можно ознакомиться на сайте ГК «Триумф».

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: http://news.ners.ru/dialog-s-metrami-nedvizhimost-2013-2014.html

Комментарии:

 

Полезные ресурсы