Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/administrator/components/com_feedgator/models/plugin.php on line 116
Курсанты и ветераны рынка коммерческой недвижимости

Warning: Parameter 1 to modSlideMenuHelper::buildSlideXML() expected to be a reference, value given in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/libraries/joomla/cache/handler/callback.php on line 99
Joomla Slide Menu by DART Creations
ГЛАВНАЯ
О ПРОЕКТЕ
НОВОСТИ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ПАРТНЕРЫ
ВИДЕО

ЯНДЕКС.НЕДВИЖИМОСТЬ
НЕДВИЖИМОСТЬ
НОВОСТРОЙКИ
ЗАЯВКА НА ИПОТЕКУ
КОНТАКТЫ/СВЯЗЬ
СТАТЬИ
КАРТА САЙТА

Новое на сайте


Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/u0103775/data/www/dalipoteka.lred.ru/modules/mod_latestnews/helper.php on line 109

Создание сайтов и реклама в Интернете - РэдЛайн

Рэдлайн

Яндекс.Метрика
Главная Статьи Курсанты и ветераны рынка коммерческой недвижимости

Курсанты и ветераны рынка коммерческой недвижимости Печать E-mail

Ещё совсем недавно привычные для нас сегодня форматы коммерческой недвижимости казались всем новаторскими и поражали своей необычностью. Буквально пару десятков лет назад, любой, даже захудалый торговый центр представлялся чем-то невероятным на фоне знакомых всем на уровне ДНК вещевых рынков и универмагов. Исполинские офисные башни из бетона и стекла люди видели только в кадрах зарубежных фильмов, а слово «кофейня» ассоциировалось с чем-то буржуазным и выбивающимся из классовой системы общепита. Звезды у гостиниц люди видели разве что на Новый год, на соседней со зданием муниципальной ёлке. Однако, не успели мы оглянуться, как для большинства населения, по крайней мере, обеих столиц, такие явления на рынке стали обычными и зачастую даже набившими оскомину. Среднестатистический представитель третьего класса зевает, услышав название торгового центра, которому исполнилось каких-нибудь пару лет. И на этом аккорде на сцену выходит новое поколение форматов коммерческой недвижимости.

Бизнес на час

Как и любая сфера жизни человека, любой коммерческий рынок со временем видоизменяется, подстраивается под настроения и создаёт их сам. Сегодня в крупнейших мегаполисах России как грибы после дождя открываются несколько мутировавшие или воссозданные с нуля разновидности заведений общественного питания, офисных помещений, гостиничных, торговых объектов и не только. Сложно сказать, как сложится будущая карьера таких форматов, как тайм-кафе, коворкинги, фаблабы, хакспейсы, креативные пространства, капсульные отели и т.д. Однако то, что их существование и развитие является свершившимся фактом – отрицать нельзя.

По словам Михаила Якубова, заместителя директора, отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, российский рынок является развивающимся, поэтому основной фокус все еще находится в области традиционных форматов. «По мере того, как рынок становится все более зрелым, конкуренция и доходность в традиционных форматах снижается, и девелоперы начинают искать возможность реализации новых форматов, которые могут продемонстрировать более привлекательные финансовые показатели: более высокую доходность, короткие сроки окупаемости и т.д. В Москве и Санкт-Петербурге можно уже констатировать насыщение рынка в ряде традиционных форматов, поэтому именно здесь появляется больше всего новых и нестандартных», - добавил эксперт.

Если говорить об офисном аспекте вопроса, то первое, что приходит на ум – это формат коворикингов. В таких местах посетители, не теряя рабочей атмосферы и свободы действий, используют общее рабочее пространство. Главным преимуществом подобных офисов при сравнении с традиционными форматами является экономическая составляющая. Также активные участники таких проектов отмечают наличие некой общей креативной и позитивной атмосферы, коммуникабельность пространства и, как правило, очень развитую инфраструктуру. В таких офисах можно свободно арендовать рабочее место на нужный промежуток времени от часов до недель. Посетитель получает полный доступ к офисной инфраструктуре, специальной технике и т.д. Часто, в коворкингах дополнительно оборудованы кухни, переговорные комнаты, комнаты для отдыха. Наибольшей популярностью эти пространства пользуются у фрилансеров, удаленных сотрудников, программистов, представителей креативного класса и молодых бизнесменов. Учитывая российские реалии, высокие административные барьеры входа в бизнес, невысокий уровень поддержки со стороны государства, коворкинг можно рассматривать в качестве необходимого и поддерживающего звена для старт-апов. Во многом это обуславливает высокий спрос на данный формат со стороны малого бизнеса и фрилансеров.

На словах всё это звучит крайне привлекательно и замечательно, но, как и у любой монеты у этой также есть две стороны Современные коворкинги – это не пионеры формата на рынке, а идейные продолжатели вымершей первой волны колонизаторов свободного сегмента офисного рынка, которые в своё время массово закрывались по причине нерентабельности. Да нужно признаться, сами потенциальные работники коворкнгов зачастую не совсем понимали и не понимают суть формата и воспринимают его, больше как развлечение.

Специалисты компании Knight Frank, говорят о том, что арендные ставки для таких рабочих пространств довольно гибкие: можно платить даже за минуту рабочего времени, за день, неделю или месяц. «В месяц стоимость составляет в среднем от 4500 руб. до 10 000 руб. за аренду рабочего места. Если условно пересчитать эту стоимость на плату за кв. м в год, то получаем примерный диапазон от $200-300 кв. м/год до $500-650 кв. м/год (такой разброс возникает, поскольку на человека может приходиться от 6 до 10 кв. м, в зависимости от планировки, с учетом не только рабочего места, но и коридоров, переходов и других мест общего пользования). Аренда схожих по качеству офисов без использования формата co-working обошлась бы в $300-350 кв. м/год, включая операционные расходы и НДС», - добавляют аналитики.

В настоящее время коворкинг-центры функционируют не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и во многих региона России. Уже сейчас коворкинг-центры функционируют в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Хабаровске («Арт-Холл»), Казани, Волгограде и др. городах.

Вотчина фрилансеров

Следующим в списке новичков идёт формат тайм-кафе, также известный как антикафе, тайм клуб и т.д. Основная идея – гости платят за время, проведенное в кафе (стоимость минуты варьируется в среднем от 1 до 10 рублей), при этом им предлагаются чай, кофе, различные настольные игры, доступ к интернету и т.д. Появившийся совсем недавно, этот формат быстро набирает обороты. На сегодняшний день в Москве функционирует около 50 таких заведений, и их число продолжает расти. На рынке уже появились сетевые концепции. Стоит отметить, что этот формат развивается не только в Москве, но и многих других российских городах. В антикафе часто проводятся различные мероприятия, лекции и т.д. Кроме того, зачастую есть возможность арендовать отдельное помещения для проведения собственного мероприятия. Тайм-кафе популярны среди студентов и молодежи, фрилансеры используют предоставляемые возможности, для работы. Примечательно, что, как правило, оплачиваются только первые несколько часов до пяти, дальше бесплатно.

По мнению Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований, Blackwood, появление формата тайм-кафе вызвано смещением потребительских потребностей от простого потребления товаров и услуг в сторону большей социализации, необходимости в местах проведения семейного досуга и общения. «Появление значительного количества подобных проектов косвенно свидетельствует о востребованности формата», - подчеркнула Ржавская.

Двуликое жильё

Начиная говорить об относительно новых форматах строительства, было бы преступно обойти такое коммерческое и одновременно жилое явление как апартаменты. Сейчас – это, пожалуй, один из самых обсуждаемых сегментов рынка в России. Формат апартаментов развивается быстрыми темпами, с начала 2013 года только в элитном сегменте продажи были открыты в 8 комплексах с апартаментами. При этом всё более активно появляются проекты в бизнес и эконом сегментах. Пожалуй, главное преимущество апартаментов для покупателей, по сравнению с квартирами, – это более низкая цена: в среднем, стоимость апартаментов на 10-15% ниже стоимости квартир при сходном местоположении. В элитном сегменте ряд объектов предоставляет сервисное обслуживание, зачастую в рамках гостиничного формата.

Как и в высококлассных отелях, в некоторых апартаментных комплексах предоставляется целый ряд сервисов: от еженедельной уборки и услуг химчистки до заказа еды и вызова такси. В значительной степени интерес к апартаментам обусловлен относительной свободой в выборе дизайнерских решений. Можно осуществить практически любую задумку, так как на рынке представлены апартаменты самых разных площадей и разнообразных планировок. С точки зрения планировки, многих людей привлекают большие открытые пространства и очень высокие потолки, часто присущие апартаментам, расположенным на месте реконструированных производственных предприятий - лофт-апартаментов.

По словам Марианны Романовской, директора департамента консалтинга GVA Sawyer, в большинстве случаев - это юридическая форма согласования жилья, там, где это невозможно сделать напрямую. «Однако есть и чистые апартаменты, в том числе в рамках обслуживания гостиничными операторами. В таком формате есть определенная ниша рынка, но присуща она в первую очередь рынкам (не всегда развитым) с наличием достаточно обеспеченной прослойки», - заключила Романовская.

Специалисты компании Knight Frank, также отмечают, что зачастую для апартаментов коммунальные платежи выше по сравнению с оплатой коммунальных услуг в квартирах. «Так происходит из-за того, что за коммунальные услуги в апартаментах необходимо платить по ставкам коммерческих помещений, которые превышают ставки для жилого фонда. То же происходит и со страховкой гражданской ответственности – выплачивать придется полную ее стоимость, так как только для жилого фонда город берет на себя часть покрытия ущерба (от пожара и т.д.) и автоматически включает в счет за коммунальные услуги страховку по льготной цене», - добавляют эксперты.

Патриарх новых форматов

В контексте апартаментов можно боковым зрением рассмотреть и такое важнейшее и, по - стахановски, быстро растущее явление на рынке коммерческой недвижимости, как МФК. Ведь именно на базе многофункциональных комплексов широкую популярность получил формат апартаментов. Родоначальником понятия «апартаментов», представленных на продажу, в Москве явился проект «Москва-Сити». Сейчас в концепциях большого количества комплексов используется понятие «апартаменты», однако подобный формат впервые появился и дал старт росту сегмента именно там.

МФК конечно несколько старше тех примеров, которые мы рассмотрели, но и самый окрепший из относительно примеров, что мы рассматривали ранее. Можно сказать, что данный формат уже сделал свою карьеру в нашей стране и занимает завидный пост в иерархии рынка, когда как другие форматы, живут ещё только в статусах помощников и стажёров. Наиболее широкое распространение формат mixed-used получил со строительством ММДЦ «Москва-Сити». В чистом виде МФК - это объект недвижимости большой площади, включающий в себя площади различного назначения (жилые, офисные, торговые, развлекательные и др.), причем они должны быть полноценными составляющими комплекса. В Москве к подобным комплексам можно отнести МФК «Башня Федерация», МФК «Город столиц», МФК «Меркурий-Сити», МФК «Око», МФК «Империя Тауэр» и др., в Казани – МФК «Олимп» (ГК «Олимп»), МФК Clover House (ООО «Мегаполис»), в Екатеринбурге – Башня «Высоцкий, МФК «Манхэттен», МФК «Опера» («Атомстройкомплекс») и др. В целом, можно отметить, что чаще всего МФК включают в себя офисные и торговые помещения. Также туда могут входить гостиницы или апартаменты. В последнее время к ним стали относить жилые комплексы с хорошо развитой инфраструктурой (торговой и развлекательной).

Рынок рынку рознь

Конечно, локомотивом ввода новых видов ведения бизнеса и строительства с уверенностью можно назвать торговую недвижимость. Люди в нашей стране очень любят покупать. Изголодавшись за долгие годы по этой возможности, и её развновидостям россияне ещё и по сей день не насытились потреблением. Не даром, именно в нашей стране так любят щеголять обновками от турецких носков и шапок до немецких автомобилей и яхт. Развитию рынка торговой недвижимости России и древу его форматов можно уделить отдельную большую статью. Здесь и преображение ТЦ и ТРЦ, и создание модных в Европе и США аутлетов, и открытие pop-up store («всплывающие магазины»), с помощью которых торговые операторы нащупывают рынок, формирование ритейл-парков, и многое другое.

Однако сейчас мы рассмотрим формат, который у всех на слуху именно сейчас и который можно кратко обозначить как: «всё новое – это хорошо забытое старое». Естественно речь идёт о фермерских рынках, которые сегодня активно продвигаются в столице. Среди основных причин востребованности продовольственных рынков можно назвать тот факт, что покупатели стали больше внимания уделять здоровому образу жизни и правильному питанию. Можно сказать, что по этой же причине москвичи приобретают карты фитнес-клубов или увлекаются агротуризмом, – покупая натуральные продукты на рынке, потребитель инвестирует в свое здоровье и здоровье своих близких. Еще одной причиной успеха рыночных форматов торговли можно считать нетипичный для супермаркета или гипермаркета элемент «шоу», – своеобразную развлекательную составляющую покупки на фермерском рынке, которая проявляется, например, в необычной выкладке товара, его изобилии, в оформлении прилавка, возможности попробовать какие-то продукты. На рынке покупателю могут даже предложить приготовить выбранные товары прямо в его присутствии.

Современные продовольственные рыночные объекты, как правило, отличаются от рынков старого образца формой организации бизнеса. Одна из форм заключается в том, что управляющая компания торгового центра создает рынок собственными силами. При этом схема функционирования рыночного объекта чем-то похожа на концепцию department store. Второй вариант: площадь торгового центра, отведенная под организацию продовольственного рынка, полностью сдается в аренду компании, которая, в свою очередь, налаживает процессы поиска, привлечения и подписания договоров с большим количеством субарендаторов. А третья форма представляет собой своего рода гибрид: часть площадей сдается в аренду, а часть находится под управлением собственной компании.

По словам Алексея Гулевского, руководителя отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, подобные проекты способствуют сокращению цепочки товародвижения между производителем и конечным пользователем, в конечном счете, способствуя снижению цен и повышению качества продукции. «Доходность российской коммерческой недвижимости на порядок выше, чем на Западе. По мере убывания показателей доходности сегменты можно расположить в следующем порядке: складская, офисная, торговая недвижимость. Инвесторов по-прежнему привлекают стабилизированные активы, генерирующие постоянный доход. Безусловно, первыми испытывают новые форматы в большинстве случаев именно столицы. Однако в случае успешного опыта проекты достаточно оперативно находят применение и в российских городах-миллионниках», - подчеркнул Гулевский.

Елена Ржавская, говорит о том, что возрастающая конкуренция на рынке профессиональной торговой недвижимости, а также меняющиеся предпочтения посетителей и покупателей вынуждают девелоперов обращаться к новым форматам недвижимости. «В настоящее время этот процесс еще не стал массовым, однако мы прогнозируем увеличение количества проектов новых форматов в ближайшие годы», - подчеркнула эксперт.

Движение - жизнь

Хоть мы и видим из окон наших домов марш молодого и амбициозного поколения бизнеса, но шаги у этой процессии не так широки, как могли бы быть Рынок в целом, не закрепощён, но всё-таки остаётся довольно консервативным, особенно, если рассматривать Россию в целом, а не только Москву и Санкт-Петербург. Емкость традиционных сегментов еще порядочно высока, чтобы выходить из них в нестандартные объекты. Традиционные форматы более прозрачны и предсказуемы, в них есть специализированные игроки, которые достигли высокого профессионализма, и это делает сложным выход на них новых игроков. Крепко стоящие на ногах форматы, безусловно, будут испытывать усиление давления и снижение доходностей, особенно, если смотреть в относительно далёкое будущее. Новые и нестандартные форматы менее понятны, более рискованны, но имеют весомый потенциал роста и могут выстрелить в долгосрочной перспективе. Наиболее прозорливые участники рынка осознают, что оптимальным является сочетание в портфеле традиционных и стабильных форматов, гарантирующих предсказуемый финансовый поток и нестандартных, новых, способных продемонстрировать более высокую доходность и потенциальный рост, но и более рискованных.

По мнению Вероники Лежневой, директора отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, новые форматы коммерческой недвижимости, которые уже реализованы в Москве и продолжают развиваться, только начинают выходить на петербургский рынок. «Действительно, если говорить об офисной и торговой недвижимости Санкт-Петербурга, то новыми форматами для рынка станут аутлет-центры и сертифицированные по экологическим стандартам бизнес-центры. Речь об их появлении велась уже давно, но реальные подвижки начались только в последние год-два. Девелоперы будут вынуждены предлагать новые архитектурно-планировочные решения, развитую инфраструктуру. Внедрять «зеленые» технологии, которые становятся все более распространенными и востребованными конечными пользователями», - Заключила эксперт.

По словам Наталии Чибриковой, начальника дирекции по работе с предприятиями недвижимости и инфраструктуры Московского банка ОАО «Сбербанк России», наименее рискованными для банков являются кредиты под залог уже действующих высококлассных коммерческих объектов с понятными арендаторами и долгосрочными договорами аренды.Также у банков есть определенный интерес к финансированию строительства офисных, торговых и логистических объектов класса «А» в крупных региональных центрах в связи с наличием ощутимого интереса к таким площадям со стороны качественных арендаторов. «С особой осторожностью банки относятся к сделкам по кредитованию под залог объектов класса «С» и ниже, а также объектов без четкой маркетинговой стратегии. В индивидуальном режиме с достаточной аккуратностью рассматриваются сделки по редевелопменту производственных площадок. Также у банков пока не накоплено достаточного опыта успешной реализации сделок по созданию творческих кластеров (комплексное освоение территорий бывших заводов) и коворкинг-объектов», - добавила Чибрикова.

Можно по разному относиться к тому или иному новому формату коммерческой недвижимости и форме их внедрения на рынок. Кто-то считает все эти проекты временным веянием и фикцией, кто-то просто относится как к очередному витку роста рынка, иные-же в восторге от всехго современного и необычного. Неизвестно, что из рассмотренного нами списка и других свежих идей приживётся в России, а что так и не сможет набрать массовую популярность, однако факт того, что рынок находится в динамике не может не радовать. Любое движение вперёд пусть даже неуклюжее и неповоротливое всегда лучше чем, стабильное и уверенное, но топтание на одном месте. Недаром многие экономисты, высказываясь о модной сегодня теме прогнозирования нового кризиса, говорят, о том, что кризис штука хоть и не очень приятная, но полезная так-как способствует обновлению системы, а вот стагнация выглядит спокойнее, но в итоге не приводит не к чему хорошему.

Эти и другие вопросы будут рассмотрены на V Финансовом Форуме по коммерческой недвижимости 2014

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: http://news.ners.ru/kursanty-i-veterany-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti.html

Комментарии:

 

Полезные ресурсы