Продать с возвратом |
Хотя для большинства людей главный вопрос в кризис — где взять деньги, отдельных счастливчиков по-прежнему волнует, куда их вложить. В сегменте коммерческой недвижимости давно существует схема, позволяющая решить оба вопроса, однако бизнесмены пока не спешат ею пользоваться. Речь идет о сделках sale-lease-back. Вариации на темуСуть такова. Если владелец офиса или магазина нуждается в оборотных средствах, но не хочет расставаться с помещением, он может продать его инвестору и одновременно заключить долгосрочный договор аренды. У данной схемы есть множество модификаций, позволяющих участникам рынка максимально реализовать свои интересы. Например, в договор можно добавить еще один пункт: по истечении срока аренды продавец обязан выкупить объект по фиксированной или рыночной цене. Либо не обязан, но имеет преимущественное право. Российское законодательство такие сделки разрешает и даже поощряет: возвратный лизинг (как и обычный) позволяет оптимизировать налогообложение. Лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции, что уменьшает налог на прибыль, плюс идут льготы по НДС и ускоренная амортизация имущества, благодаря чему налог на имущество сокращается в три раза быстрее. Правда, фискальные ораны тщательно проверяют подобные сделки и могут признать их экономически необоснованными (проводимыми с целью уклонения от налогов). Тогда лизинговой компании отказывают в возмещении НДС или доначисляют дополнительные налоговые платежи (что ложится лишним бременем на клиента – лизингополучателя). Еще один плюс договоров sale-lease-back всех модификаций – гарантия от рейдерских захватов. Объект временно переходит в собственность крупного инвестора, что обеспечивает его неприкосновенность и препятствует недружественному поглощению. Сам себе арендодательЕдинственное законодательное ограничение для sale-lease-back – запрет на лизинг земли. В то же время покупатель здания обязан также приобрести или арендовать участок под ним. Поэтому обычно лизинговая компания либо покупает землю и сдает ее в обычную аренду, либо арендует и сдает в субаренду. В результате этой хитрой комбинации собственник участка оказывается одновременно его арендатором. Оформление сделки — процедура долгая и трудозатратная. Необходима государственная регистрация сразу нескольких договоров, регистрация каждого перехода прав собственности. В процессе может возникнуть ситуация, когда данные официальных документов противоречат реальности, что ведет к бюрократическим проволочкам. Поэтому за sale-lease-back берутся только крупные компании, имеющие штат юристов и консультантов, причем стоимость объекта должна быть не менее $500 тыс. — тогда расходы окупаются потенциальной экономией. Если же требуется относительно небольшая сумма, проще взять кредит. Правда, это требует затрат: страховка, комиссия банку, высокие проценты. К тому же в кризис условия ужесточились, ставки выросли. В такой ситуации «возвратная» сделка является доступной альтернативой. «Экономия при sale-lease-back по сравнению с кредитом может достигнуть 20% от стоимости объекта,- считает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. – Однако кризис не стал стимулом для развития этого формата, в отличие от США и Европы, где его популярность выросла». В чужом монастыреПо данным Praedium ONCOR International, в Европе в 2008 году продажи объектов с последующей арендой составили более 20% в структуре инвестиционных сделок. А вот у нас эта схема приживается с трудом. Среди причин низкой популярности sale-lease-back эксперты называют молодость отечественного рынка коммерческой недвижимости, инертность его участников, недостаток инвестиционно привлекательных объектов, а также непрозрачность сегмента, что ведет к серьезным юридическим рискам. Необходимо учесть и общую закрытость информации, особенно в сфере лизинга. Компании стараются не афишировать сделки по возвратному лизингу, опасаясь претензий со стороны налоговых органов. Однако главная причина – бурный до недавнего времени рост цен на коммерческие помещения. До кризиса покупателей на офисы и магазины всегда было больше, чем продавцов, поэтому хозяева с большой неохотой расставались со своими квадратными метрами. Возвратная продажа была попросту безумием, поскольку цена объекта за год могла вырасти вдвое. Да и аренда дорожала слишком быстро, так что быть собственником было значительно выгоднее, чем съемщиком. Медленные переменыКризис кардинально изменил ситуацию. Сегодня камень преткновения не отсутствие продавцов, а нехватка крупных инвесторов, готовых вкладываться в недвижимость. Дело в том, что схема sale-lease-back больше подходит для консерваторов, которых устроит небольшой, но гарантированный доход на длительный срок. Российские предприниматели, привыкшие к финансовой нестабильности, предпочитают более рискованные и краткосрочные, но при этом более доходные вложения. «С начала 2000-х, когда на российский рынок начали приходить западные инвестиционные фонды, схема sale-lease-back начала работать и у нас, — рассказывает директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. — По сути, инвестор покупает безрисковый объект, уже сданный в эксплуатацию, и получает «готового» арендатора, который приносит стабильный, хотя и невысокий доход (10-12% годовых). При этом не нужно разбираться в тонкостях законодательства, преодолевать административные барьеры, нести другие риски. У нашей компании таких сделок пока не было, да и на рынке их немного. Но перспективы у формата есть. Думаю, с возвращением в Россию западных инвесторов вернутся и сделки sale-lease-back». Ход конемПодведем итоги. Sale-lease-back для собственника — это отличная возможность: Чаще всего меняют собственность на аренду иностранные компании. Так, Coalco продала (и одновременно сняла) здание на ул. Лесной в Москве, а Samsung – офисный особняк в Гнездниковском пер. Но и отечественные предприниматели порой совершают «ход конем». Так, в 2004 году ОАО «Седьмой континент» реализовало принадлежащие ему 4 тыс. кв. м в ТЦ «Атриум», заключив с новым владельцем соглашение о долгосрочной аренде 3 тыс. кв. м из них. В 2008-м сеть «Копейка» продала 19 универсамов в Москве, Московской, Калужской и Тульской областях (примерно 20 тыс. кв. м) паевому фонду «Уралсиб-аренда» за 1,5 млрд руб. Первая сделка sale-lease-back на рынке гостиничной недвижимости зафиксирована в 2006 году — Heliopark Group за $20 млн уступила отель Нeliopark Country фонду недвижимости London & Regional Properties. Есть прецеденты и в складском сегменте. Так, фонд AIG European Real Estate приобрел по sale-lease-back комплекс FM Logistic в Химках общей площадью 65 тыс. кв. м. Комментарии: |