Выбирая новую квартиру, нужно, в первую очередь, сформулировать все свои требования к будущему жилищу. И первая дилемма, которую предстоит разрешить: искать ли квартиру на вторичном рынке или выбрать новостройку? Попробуем разобрать плюсы и минусы каждого варианта.

1. Срок

В «готовую» квартиру можно, как правило, въехать сразу после совершения сделки. Но! Если сделка «альтернативная», часто приходится ждать, пока продавец найдет себе новое жилье и подготовится к покупке и переезду. Иногда стороны договариваются о том, что продавец может какое-то время пожить в квартире после получения денег. Обычно такая договоренность сопровождается существенной скидкой.

Это, впрочем, ситуация очень редкая. Чаще встречается другой вариант: так называемая «квартира с отсрочкой заселения». В Гражданском кодексе такой договор именуется рентой. Это означает, что, заплатив небольшой «вступительный взнос» (около $10-20 тыс.) вы становитесь как бы собственником квартиры, однако жить в ней не можете, пока ее владелец… не умрет.

Продавец такой квартиры (рентополучатель) – как правило, одинокий пожилой человек, который таким образом пытается решить материальный проблемы, не продавая квартиры. Помимо начального взноса вам придется каждый месяц выплачивать ему содержание ($100-200). При этом рентополучатель может в любой момент расторгнуть договор, лишив вас и квартиры, и денег, выплаченных на его «содержание». Так что ввязываться в договор ренты мы настоятельно не рекомендуем.

Итак, в 99% случаев во «вторичную» квартиру можно въехать сразу, Новостройку же (в тех же 99% случаев) придется ждать неограниченное время. Почему неограниченное? Да потому, что ни один застройщик не может гарантировать, что выдаст вам ключи к определенному сроку. Уж очень от многих людей и факторов это зависит.

С 1 апреля 2005 года в России действует закон о долевом участие в строительстве. Согласно этому документу, договор долевого участия должен содержать обязательное указание на срок передачи квартиры и ответственность застройщика за нарушение сроков. Застройщики отреагировали немедленно. Они просто… перестали заключать договоры долевого участия, перейдя на обходные правовые схемы. Чаще всего это предварительный договор или вексель. Первое фактически означает обещание застройщика продать вам готовую квартиру в будущем, второе, по сути, – беспроцентное кредитование застройщика с перспективой когда-нибудь получить вместо своих денег – квартиру.

Соглашаться на такой вариант или нет – решать покупателю. Часто у него просто нет выбора, ведь большинство квартир в новостройках продаются именно по таким схемам, причем и квартиры, и застройщики могут быть очень неплохими. Большинству их обещаний вполне можно доверять, но только не обещанию уложиться к определенному сроку. 99% новостроек сдаются с опозданием, которое может составлять от полугода до нескольких лет. Придется запастись терпением.

2. Цена

Новые квартиры обычно дешевле «старых». До недавнего времени большинство квартир в новостройках продавалось на стадии котлована, и к моменту завершения строительства цена возрастала в несколько раз. Сейчас ситуация изменилась. На рынке застой, квартиры раскупаются неохотно. В то же время, застройщикам стало выгоднее пользоваться банковскими кредитами, а квартиры продавать подороже, почти по итоговой цене.

Так что много заработать на новостройке уже не удастся, и все же экономия по сравнению с аналогами на вторичном рынке значительная. Причины: отсутствие отделки плюс необходимость ждать заселения. Кстати говоря, на фоне устойчивого снижения цен на вторичном рынке в последние месяцы, новостройки неуклонно продолжают дорожать. Это значит, что спрос на новые квартиры остается высоким, так что помимо небольшой экономии вы можете рассчитывать на определенную выгоду, если через какое-то время решите продать свою квартиру.

Но! Сравнивая цены на новые и старые квартиры, обязательно учитывайте возможность торга. Сейчас рынок замер и «вторичные» квартиры продаются тяжело и, как правило, с большим дисконтом (5 – 15%). В то время как цены на новостройки фиксированные, и никакие дипломатические таланты не помогут вам их изменить.

3. Ипотека

Под новостройку банки кредитуют очень неохотно и почти всегда по повышенным ставкам. Однако практически у каждого застройщика есть «свой» банк, который дает ипотечный кредит именно под их квартиры. Условия у таких банков обычно не самые выгодные, но вполне приемлемые. И беготни со сбором документов будет гораздо меньше. Еще один плюс ипотечной покупки новой квартиры – возможность получить рассрочку. К примеру, компания ДСК-1 предлагает рассрочку на некоторые свои квартиры на полгода всего под 2% годовых на остаток долга. Ждать таких условий от обычного банка не приходится.

4. Ремонт

В 90% новостроек нет отделки, а значит, необходимы масштабный ремонт, покупка сантехники. Правда, во вторичных квартирах покупатели тоже чаще всего начинают новую жизнь с ремонта, но это все же не обязательное условие. В «старой» квартире уже может быть и качественная отделка, и сантехника. Более того, в последнее время распространилась практика продажи вторичных квартир с мебелью, то есть покупатель освобождается от всех дополнительных расходов.

5. Аура

Чувствительные натуры часто отказываются жить в старой квартире, говоря, что чувствуют негативную ауру, оставленную бывшими владельцами. Верить в это или нет – дело каждого, но стоит помнить: помимо «ауры», бывшие владельцы могут оставить много и материальных следов, с которыми придется мириться. Так что неудивительно, что для многих «новая жизнь в новом доме» ассоциируется именно с новостройкой.

6. Мелочи жизни

К чему еще следует быть готовым, покупая новостройку? Лифты могут включить не сразу, и жителям верхних этажей придется затаскивать мебель и стройматериалы пешком. Возможны перебои с водой и электричеством первое время. Тут важно уточнить: оттуда будет подаваться вода, снизу или сверху. В первом случае верхние этажи опять же могут оказаться не у дел.

Если строят сразу целый комплекс, жителям первых заселенных домов придется еще какое-то время жить «на стройке», ожидая, пока достроят все дома и инфраструктурные объекты. Если дом «одинокий», есть опасность остаться вообще без инфраструктуры в шаговой доступности. Но все эти неудобства временные и едва ли способны перечеркнуть радость от обладания новой долгожданной квартирой.
Удачи!

Комментарии: