Инвестиции в недвижимость привлекают как профессионалов рынка, так и обывателей, стремящихся преумножить свои капиталы. Но для этого надо изучать рынок, правильно подбирать объекты. Кроме того, новичку довольно сложно заработать деньги на перепродаже жилья, в большинстве случаев он может рассчитывать только на доход от аренды. Но и тут от него потребуются усилия – контролировать квартиросъемщиков, тратиться на поддержание собственности в презентабельном виде. Так может, ну ее, эту квартиру? Не лучше ли доверить свои накопления банкам?
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» посвятил теме инвестирования недавнюю статью - «Инвестиции в недвижимость: как выбрать квартиру для сдачи в аренду. Новостройка или «вторичка»? Факторы успеха, лучшие города Подмосковья и районы Москвы». Сегодня мы продолжаем разговор.
Допустим, у гражданина есть 6 миллионов рублей, их можно потратить на покупку квартиры, чтобы в дальнейшем получать доход от аренды, или положить на депозит. Что все-таки выгоднее?
Недвижимость и аренда
Шесть миллионов - сумма для покупки жилья, конечно, небольшая, но все-таки она позволяет приобрести недвижимость даже в Первопрестольной. «Например, можно купить однокомнатную квартиру в жилых комплексах «Большое Кусково» и «Мироновский», строящуюся двушку в микрорайоне «Царицыно» или даже трешку в ЖК «Некрасовка-парк», - сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
А если говорить о вторичном рынке, то с бюджетом в 6 млн руб. можно рассчитывать на однокомнатную квартиру площадью около 30-35 кв. м в хрущевской пятиэтажке в спальном районе или на маленькую двушку, тоже в спальном районе и более удаленную от метро или от центра либо в худшем состоянии. «К примеру именно 6 млн руб. стоит однушка в 15 минутах ходьбы от станции метро «Динамо», и за такие же деньги, причем на таком же расстоянии от метро, но в районе станции «Сокол» предлагается двухкомнатная квартира», - рассказывает Ирина Наумова, заместитель генерального директора по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость».
Ну а в Подмосковье с такими деньгами уже можно приценяться к весьма неплохим вариантам. «Например, в нашей базе эксклюзивных объектов есть хорошая однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на 8 этаже 12-этажного кирпичного дома в Можайском районе», - сообщает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Также 6 млн можно потратить на покупку 2-комнатной или двух однокомнатных квартир в строящихся проектах Красногорского или Одинцовского районов, отличающихся развитой инфраструктурой, хорошей экологией и относительно неплохой транспортной доступностью, либо в Новой Москве. «А скажем, в Балашихе за эту же сумму можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 70-80 кв. м», - добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Но, впрочем, одну трешку сдавать в аренду менее выгодно, чем пару однушек, это правило действует и в Москве, и в области: «К примеру, в столице средний доход от аренды однокомнатной квартиры составляет 25-35 тыс. руб., двухкомнатной - 30-50 тыс. руб., трехкомнатной - 40-70 тыс. руб.», - рассказывает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации компании «Русский дом недвижимости». Таким образом, две самые простые однокомнатные квартиры могут принести около 50 тыс. руб., а одна трешка – около 40-45 тыс. руб.
Однако арендные ставки очень разнятся в зависимости от площади, состояния жилья, характеристик дома и его расположения относительно метро и центра города. «Так, упомянутую выше однушку в районе метро «Динамо» реально сдать за 30 тыс. руб. в месяц, то есть доходность этой недвижимости составит 0,5% в месяц, или 6% годовых. За квартиру же в районе метро «Сокол» можно выручить около 37 тыс. руб., что означает доход в размере 0,62% в месяц, или 7,44% в год», - сообщает Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»).
А по мнению Андрея Богословского, руководителя офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость» подобные объекты, в принципе, можно сдать и за 40 тыс. руб. в месяц, тем самым обеспечив себе годовой доход в размере 480 тыс. руб. (это 0,66% в месяц или примерно 8% год). Но самую высокую доходность – 9,5%, как уверяет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, обеспечивают квартиры в центре Москвы, где минимальные ставки начинаются от 40-50 тыс. руб. в месяц.
На удивление неплохой доход от аренды можно получить и в Московской области, например, купив за 6 млн руб. две однокомнатные квартиры в ближайшем Подмосковье. По данным Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в радиусе 20 км от МКАД за однушку с бюджетным ремонтом обычно просят около 20 тыс. руб. в месяц, т.е. две квартиры приносят 40 тыс. руб., или около 8% в год, окупаясь примерно за 12-13 лет. И по сравнению с доходом от московской однушки в отдаленных спальных районах этот вариант даже лучше.
Однако прибыль от 2-3-комнатной квартиры в Подмосковье будет меньше, чем от однокомнатного объекта в столице. Такое жилье, например, в Балашихе можно сдать за 25-30 тыс. руб., то есть доходность составит примерно 0,4% в месяц, или 5% в год, и при этом срок окупаемости будет больше: «Для того чтобы вернуть вложенные средства в Москве, понадобится в среднем 10-15 лет, а в области в большинстве случаев нужно не менее 20 лет», - уверяет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «Тем не менее среднегодовой доход от сдачи квартиры в аренду не так уж и зависит от местоположения дома. Недвижимость в области стоит дешевле, но и арендные ставки там ниже, соответственно, большого разрыва в уровне доходности между жильем в Москве и в Подмосковье не наблюдается», - отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Впрочем, приведенные цифры не учитывают дополнительные расходы: налоги (на имущество и НДФЛ), коммунальные платежи, затраты на ремонт (особо ощутимые при покупке новостройки), покупку мебели и бытовой техники и т.п., которые могут различаться в зависимости от территориальной принадлежности объекта. К примеру, как только налог на недвижимость начнут рассчитывать от рыночной стоимости жилья, доходность московских объектов существенно снизится. Пока же всевозможные дополнительные затраты сокращают прибыль арендодателя примерно на 1-3%, и в результате остается не более 5-8% в год (а это с 6 млн руб. примерно 300-480 тыс. руб.), причем только в том случае, когда жилье не простаивает.
Доходы по вкладам
А проценты по банковским депозитам остаются довольно высокими здесь и сейчас: «Средние ставки по вкладам составляют 8-10%. Следовательно, депозит в размере 6 млн руб. обеспечит ежегодную доходность на уровне 480-600 тыс. руб., а ежемесячные выплаты составят около 40-50 тыс. руб.», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Но доход может быть еще выше, если выбирать депозит с максимальными ставками: «При размещении вклада как минимум на год банки предлагают от 9% до 13% годовых», - отмечает Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), то есть 6 млн руб. могут принести до 780 тыс. руб. в год, или до 65 тыс. руб. в месяц. Причем условия некоторых вкладов предполагают возможность частичного снятия необходимой суммы (она, как правило, ограничена лишь неснижаемым остатком) либо досрочное расторжение договора без снижения процентов, если деньги пролежат в банке хотя бы 3-6 месяцев. К тому же столь высокие ставки можно найти не только в маленьких и мало кому известных банках, но и в солидных финансовых учреждениях.
Например, разместив 6 млн руб. в «ДжиИ Мани Банке» (это банк корпорации «Дженерал Электрик») на 2 года, можно рассчитывать на 11,57% годовых (с учетом капитализации), а если положить указанную сумму на год, то ставка с учетом капитализации составит 11,2%. И это притом что по условиям вклада разрешено частичное снятие средств. А доверив свои сбережения на 3 года Альфа-банку, можно получить 11,51% годовых (с учетом капитализации).
Банки России сегодня радуют приятными условиями. Так, в Промсвязьбанке, можно открыть вклад «Моя выгода» на 3 года под 10% годовых. А в Сбербанке России есть вклад «Растущий», предлагающий разместить денежные средства более миллиона рублей на 1,5 - 2 года под 9,93% годовых (с учетом капитализации). Таким образом, 6 млн руб. без особого риска могут принести около 600 тыс. руб. в год, что составляет примерно 50 тыс. руб. в месяц. Чтобы получить такой доход от сдачи жилья в аренду, еще надо постараться, например, купив две хорошие квартиры, не требующие ремонта, в Подмосковье.
Оптимальный выбор
По сравнению с арендодателем, у вкладчика значительно меньше хлопот. «Основной плюс депозита как раз в том, что данный вариант не требует никаких дополнительных усилий, нужно только немного времени на заключение договора с банком, после чего начинаются регулярные выплаты процентов», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). И при этом отсутствуют дополнительные расходы, скорее уж банк подарит клиенту какую-нибудь приятную мелочь или пластиковую карту.
Кроме того, при нынешних ставках доходы по депозитам не облагаются подоходным налогом. И как отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН, деньги из банка, в принципе, можно вернуть в любой момент, максимум потеряв лишь проценты (причем многие банки позволяют досрочное закрытие вклада без потерь), но не первоначальный капитал, чего не скажешь о недвижимости в случае, если цены начнут падать. К тому же жилье требует регулярных затрат на ремонт, квартплату и налоги.
Однако у депозитов тоже есть серьезные минусы. Прежде всего, они не столь надежны и предсказуемы: «Инвестиции в недвижимость не зависят от колебаний валют и не могут упасть в цене», - утверждает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). «И хотя с квартирой могут происходить различные локальные неприятности, снижающие доходность вложений, остаться совсем без жилья (а значит, и без вложенных денег) инвесторам практически не грозит», - говорит Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»). А вот вклад может пострадать в результате финансового кризиса (что, например, случилось в марте 2013 г. на Кипре), коллапса всей банковской системы или банкротства банка. Конечно, сегодня работает система страхования вкладов, но страхуются лишь депозиты до 700 тыс. руб. с учетом процентов, а все, что сверх этого лимита можно и потерять. «Такое, конечно, маловероятно, но риск все же существует», - утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). «За свои средства можно не беспокоиться, если размещать их в крупных проверенных банках», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»), причем не в одном, а в нескольких, чтобы сумма вклада с будущими процентами не превышала 700 тыс. руб.
Таким образом, для более безопасного размещения 6 млн руб. потребуется открыть депозиты в 10 банках. Но найти 10 финансовых учреждений с максимальными процентными ставками, да еще и с высоким рейтингом не всегда возможно, и это снижает доходность депозитов на 1-3%. Но, впрочем, дабы не терять доход, тут можно и рискнуть, например, доверить большую часть своих накоплений системообразующим «монстрам», скажем, ВТБ24 или Сбербанку, а 1,5 - 2 млн руб. разместить в небольших банках под максимальные проценты. В принципе, в скромные финансовые учреждения можно отнести и все деньги, поскольку система страхования вкладов действительно работает и пока не давала сбоев, но обязательно разделив сбережения на части.
Правда, тут может возникнуть еще одна проблема: если вкладчик собирается жить на доход от своего основного капитала, ему подойдут депозиты лишь с ежемесячной выплатой процентов. А это значит, что не придется рассчитывать на капитализацию и доходность уменьшится на 1-2%, причем депозиты с ежемесячной выплатой процентов, тем более с более-менее высокими ставками, еще придется поискать, ведь в большинстве случаев хорошие проценты предполагают выплату дохода в конце срока действия вклада.
Доходность депозитов снижает и инфляция: «Если стоимость квартиры, как правило, растет вместе с инфляцией (точно так же, как и арендные ставки. – От ред.), то денежная масса в результате инфляционных процессов сжимается», - отмечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). «И сегодня проценты по вкладам лишь немного превышают процент инфляции», - добавляет Римма Балясникова (ЕГСН). Таким образом, если вложить 6 млн руб. в покупку жилья, то через несколько лет основной капитал может даже увеличиться, хотя бы в соответствии с инфляцией (и вероятность этого довольно высока), да и арендные платежи тоже вырастут, поэтому арендодатель сможет себе позволить тот же набор товаров, что и раньше. А вот 6 млн руб. на депозите, скорее всего, несколько потеряют в своей покупательской способности, например, ту же квартиру на них уже не купишь. Да и покупательская способность ежемесячных выплат тоже снизится, даже если ставки по депозитам останутся такими же высокими, как сегодня. То есть, чтобы сохранить 6 млн руб. на банковских депозитах, нужно капитализировать проценты, а не тратить их, либо процентные ставки должны расти вместе с инфляцией.
Но в конце концов выбор между депозитом и недвижимостью с последующей сдачей ее в аренду должен зависеть от целей и интересов инвестора. Если речь о долгосрочных вложениях, то оптимальнее будет все-таки более надежная недвижимость, тем более если есть интерес к арендному бизнесу. А если инвестор хочет, к примеру, путешествовать и ему нужен хороший рентный доход без особых усилий, то, как уверяет Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), с арендой лучше не связываться, тогда стоит разделить свой капитал на суммы, покрываемые страховкой, выбрать банки, разбросать по ним средства, поставить таймер на срок депозитов и спокойно спать, получая свои проценты. Также можно диверсифицировать риски: например, на 3-4 млн руб. купить квартиру а Подмосковье, а 2-3 млн руб. положить в банки, но если инвестор не собирается находиться в Москве, аренда все-таки может создать ему дополнительные совершенно ненужные проблемы, и это надо иметь в виду.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
У сегодняшних инвесторов есть выбор: купить недвижимость и получать доход от ее сдачи в аренду, также надеясь на то, что со временем она вырастет в цене, либо разместить свои денежки в банках на депозитах. В первом случае доход будет поменьше – в лучшем случае 7-8% годовых, а хлопот будет больше, а во втором случае доход может составить даже 12-13% годовых и при этом практически никаких забот, ну разве что по выбору банков. Однако вложения в недвижимость более надежны в долгосрочной перспективе и более устойчивы к инфляции, чем не могут похвастаться банковские депозиты, отличающиеся в свою очередь ликвидностью.
Комментарии
ВКонтакте
Facebook
