Москва: вторичный рынок |
Многие покупатели считают, что в Москве нет недорогих квартир, а при бюджете 4-5 млн рублей можно ориентироваться только на Подмосковье. На самом деле предложения по обозначенным ценам есть и в Москве - даже в старых ее границах. Только районы, где такие квартиры имеются, не очень-то популярны у покупателей. Доля квартир с бюджетом до 5 млн рублей в старой Москве довольно мала. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», сообщила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», что речь идет о 3-5% от всего предложения вторичного рынка. Большинство экспертов из других компаний назвали такие же цифры. Хотя Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», оценила долю предложения с ценами до 5 млн рублей всего в 1%. «В основном это небольшие квартиры в старых панельных домах, в спальных районах», - добавила эксперт. Что касается округов, где сосредоточено наибольшее количество бюджетных предложений, то Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», назвала ВАО и ЮВАО. «Наибольший их выбор на сегодня по базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости, - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», - представлен на востоке Москвы, в таких районах, как Гольяново, Ивановское, Вешняки, и на юге - в Западном и Восточном Бирюлево». Кроме этого Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), добавила, что есть недорогие предложения в Перово, Новогиреево и в районах, где нет метро, – Бескудниковский, Дегунино, Метрогородок, Гольяново и Капотня. А Мария Литинецкая («Метриум Групп») считает, что предложения квартир стоимостью до 5 млн рублей можно подобрать еще и в районах Косино-Ухтомский, Чертаново Южное, Некрасовка, Выхино-Жулебино. (Среднюю стоимость квадратного метра недвижимости разных территорий города показывают «Рейтинги округов и районов г. Москвы в сентябре 2013 года».) Однушки стоимостью до 4 миллионовСамый минимум, на который может рассчитывать покупатель однокомнатной квартиры в Москве, – около 4 млн рублей. Причем, как предупредила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), такие квартиры расположены в старых панельных или блочных домах, вдобавок ни о каком нормальном ремонте и речи быть не может – квартира будет либо частично, либо полностью «убита». Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс», добавил, что речь идет о малогабаритных квартирах общей площадью до 30 кв. м. Вероятнее всего, расположена она будет на первом этаже. Также в бюджет – 4 млн руб. «вписываются» квартиры гостиничного типа - без кухни, санузла, жилой площадью до 20 кв. м. Бывает, что дешево продают и квартиры более-менее привычных площадей. Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне») в качестве примера назвала однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в старом кирпичном доме на улице Академика Семенова (15 минут от метро «Бунинская аллея»). Стоимость такой квартиры – 3,79 млн рублей. Самое недорогое предложение, содержащееся в базе «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», на вторичном рынке Москвы оценивается в 3,7 млн рублей. Это однокомнатная квартира площадью 33,4 кв. м, с кухней 7 кв. м на втором этаже трехэтажного кирпичного дома в районе Косино-Ухтомский. За 3,94 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 18 кв. м, с кухней 2,8 кв. м в районе станции метро «Октябрьское Поле». За 4,1 млн рублей - однокомнатную квартиру площадью 28 кв. м, с кухней 6,3 кв. м в районе Ивановское. Если немного превысить бюджет в 4 млн рублей, то можно рассмотреть объект, например, в Зеленограде, где продается квартира 42 кв. м (кухня 10 кв. м) за 4,6 млн рублей, отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). В Капотне предлагается квартира (38 кв. м) за 5 млн рублей. Есть предложения «малогабариток» в более престижных районах. Например, в Царицыно продают квартиру площадью 24 кв. м (кухня 4 кв. м) в 5- этажном доме за 4,3 млн рублей. Похожий вариант предлагают вблизи метро «Юго-Западная» за 4,5 млн рублей. Двушки за 5 миллионовДвухкомнатные квартиры в Москве стоимостью до 5 млн рублей - еще бОльшая редкость. По данным «Метриум Групп», соотношение двушек и однушек в общем объеме предложения дешевых квартир примерно равно 1:4. То есть двухкомнатное жилье стоимостью до 5 млн рублей в Москве найти еще сложнее, чем однушку с бюджетом до 4 млн рублей. В большинстве случаев дешевые двушки будут малогабаритные, с плохим ремонтом, расположенные в панельных и блочных домах, построенных в прошлом веке, причем далеко от станции метро. Зачастую подобные двухкомнатные квартиры когда-то были однокомнатными, а их собственники просто установили перегородку. «При покупке такой квартиры, обязательно необходимо узнать о наличии у хозяина разрешения на перепланировку», - советует Мария Литинецкая (Метриум Групп»). По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», двухкомнатную квартиру стоимостью до 5 млн рублей в Москве можно приобрести в Капотне, на втором этаже пятиэтажного панельного дома. Общая площадь квартиры составляет 45 кв. м, кухни – 6 кв. м. Этот объект обойдется в 4,99 млн рублей. Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») также назвала объект в районе Капотня: за 4,7 млн рублей предлагается двухкомнатная квартира (46 кв. м, кухня 6 кв. м) в пятиэтажном панельном доме. Рост цен минимальныйЦеновая ситуация, которая складывается на вторичном рынке жилья Москвы, фактически затрагивает все сегменты рынка, включая самый бюджетный экономкласс. Как отметила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), цены в течение 2013 года фактически «топтались на месте». В определенные месяцы было зафиксировано небольшое снижение, которое обусловлено некоторым ослаблением рубля и ростом курса доллара. В другие периоды цены, наоборот, росли, пытаясь «догнать» инфляцию. К таким же выводам приходят и другие эксперты. Тем не менее колебания были незначительными. Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости») добавил, что наибольшее увеличение цены с начала года в Москве характерно для монолитных домов – плюс 6,55%. А вот недорогие предложения, панельные дома с малой кухней, показали наименьший прирост (+0,2% с начала года). По данным «Домус финанс», рост цен на бюджетные предложения с начала 2013 года составляет на текущий момент около 7%. За 2013 год ожидается динамика на уровне 11-12%. Вместе с тем в III квартале 2013 года цены на вторичку в Москве выросли незначительно – примерно на 1%, что объясняется традиционным летним снижением спроса. Если ориентироваться не на рублевые, а на долларовые показатели, то картина будет выглядеть чуть иной – с поправкой на разницу в курсах валют, но и она свидетельствует о стабильности цен на дешевое и некачественное жилье. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», после летнего «сползания» ценников вниз в сентябре наметился разворот рынка в плюс. Затормозили снижение именно недорогие квартиры, которые всегда первыми чувствуют изменения ценовых трендов. Проще говоря, их активно начинают покупать. Но пока это не коснулось самого дешевого сегмента, о котором мы сегодня и ведем речь, - «убитых» квартир в панельных пятиэтажках на «рабочих окраинах» с неважной транспортной доступностью. Хотя сами «народные» округа – ВАО и ЮВАО продемонстрировали лучшую динамику на фоне остальной Москвы. Это говорит о том, что люди, конечно, очень заинтересованы в покупке недорогого жилья, и им приходится искать его в непрестижных районах, но они обращают внимание на качество жилья. Поэтому предпочитают квартиры в кирпичных пятиэтажках, в современных панельных домах и в 9-12-17-этажных панельных домах советского периода. Так что фаворитами рынка «героев» нашей статьи не назовешь. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2013 года».) Конкретную ценовую ситуацию в каждом районе Москвы можно узнать, воспользовавшись онлайн-сервисами «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро» на портале www.irn.ru или «Цены на квартиры в Москве по административным районам и станциям метро» в журнале www.metrinfo.ru. Что дальше?Что же касается ценового прогноза в самом бюджетном сегменте в будущем, то большинство экспертов не видят в ближайшей перспективе причин для заметного роста цен. «Самый позитивный сценарий – рост цен на уровне инфляции, - заявила Мария Литинецкая («Метриум Групп»). - Никаких предпосылок к тому, чтобы ситуация до конца года изменилась глобально, мы не наблюдаем». Эксперты www.irn.ru также говорят о том, что при отсутствии макроэкономических потрясений стоимость квадратного метра продолжит подрастать темпами инфляции или чуть выше. Рост цен на бюджетные предложения останется в пределах инфляции, прогнозирует Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне»). Правда, Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») допускает, что перед Новым годом (ноябрь-декабрь) стоимость подобных предложений может повыситься, так как в данный период наблюдается рост спроса на рынке недвижимости. При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна! Источник: http://news.ners.ru/moskva-vtorichnyy-rynok.html Комментарии: |