О том, что московские власти в последний год начали наступление на нелегальный рынок аренды, хорошо известно. С «поля боя» пришло много новостей: и рейды по квартирам участковых, сотрудников ФНС и представителей управляющих домами компаний. И выросшее в разы (так, во всяком случае, заявляют представители мэрии) число арендодателей, заплативших налоги. А наш журнал решил обратиться к смежной теме: риелторам. Как им живется в условиях «боевых действий»?

Риелторы и власти подписали меморандум

До поры до времени власти о риелторах просто не вспоминали – все усилия (из разряда «усовестить или напугать») адресовались исключительно квартиросдатчикам. Однако минувшая весна принесла новые веяния: появилась информация о меморандуме, подписанном городскими властями в лице заммэра по вопросам экономической политики Андрея Шаронова и представителями риелторского сообщества. На фотографии, опубликованной ниже, вы можете видеть Сергея Жидаева, президента Московской ассоциации риелторов (МАР), и Анну Лупашко, президента Российской гильдии риелторов (РГР).

Изучение «Меморандума о сотрудничестве в сфере формирования цивилизованного рынка аренды жилья в городе Москве» и сопровождавшей его новостной кампании наводит на некоторые размышления.

Официально новость, размещенная на сайте департамента экономической политики и развития города, называется «Правительство Москвы приглашает риелторов к сотрудничеству». А вот освещавшие ее журналисты дали совсем другие оценки. «Риелторы сдадут своих клиентов в налоговую и полицию», - озаглавлена статья в «Известиях». Как говорится, почувствуйте разницу. Кроме того, в официальной новости ни слова не сказано о том, кто же выступил партнером властей. Но главное – это, бесспорно, содержание меморандума. Он содержит правильные слова о необходимости формирования цивилизованного рынка аренды жилья, установлении партнерских отношений, создании совместных комиссий и рабочих групп – и ни одной практической меры. Правда, как сообщили «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» в пресс-службе МАР, в данный момент разрабатываются специальные рекомендации, которые будут утверждаться на заседании совета Московской ассоциации риелторов 27 июня. После их утверждения МАР даст возможность ознакомиться с официальным текстом рекомендаций. Что же, придется подождать, пока появится некая конкретика со стороны риелторов, а мы пока попробуем представить, как все это может выглядеть в реальности.

Мнения разделились…

Оценки меморандума (и шире – всей кампании властей по «обелению» арендного рынка) высказываются самые разнообразные. «Задача - сделать арендный рынок жилья в столице максимально прозрачным и легальным, чтобы люди, сдающие квартиры, декларировали доходы, - заявил журналистам Сергей Жидаев. – Наш многотысячный коллектив риелторов теперь будет делать все возможное, чтобы люди, заключая договоры найма жилья, легализовали их и платили налоги». (Цитата взята из упомянутой статьи «Известий».)

Другие мнения сводились к тому, что сделка по аренде заключается между арендодателем и арендатором, а риелтор в ней вроде как не участвует – во всяком случае, не является стороной. И уж никак не может проследить за тем, будут ли здесь впоследствии заплачены налоги. «Вопрос – платить или не платить налоги – сугубо индивидуальный, - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Считаю, что риелтор должен качественно и полно довести до клиента информацию о налогообложении данного вида деятельности, способах оплаты, вариантах оптимизации, возможных последствиях в случае неоплаты. А взрослые дяди и тети – арендодатели – вправе принимать решение и нести за него ответственность. У нас в компании вопрос ставится именно так».

Большой привет от маленькой такой компании

В целом ситуация, в которой оказались здесь риелторы, лучше всего характеризуется шахматным термином цугцванг – это когда любой ход только ухудшает позицию. Или (если вам больше нравятся античные аналогии) напоминает широко известные Сциллу с Харибдой. Нам представляется, что главная «помощь», которую ждут от риелторов власти, – это список сдавших-снявших. Если квартира фигурирует в нем, но при этом отсутствует в списке тех, откуда приходят налоги – можно сразу отправляться на выездную проверку. Отказывать власти – мягко скажем, рискованно. Но выполнить такие «просьбы» - значит, сразу похоронить свой бизнес.

«Мы – законопослушная компания, заботящаяся о своем имидже и не собирающаяся терять клиентов, - говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Мы уважаем своего клиента и согласно закону можем предоставлять конфиденциальные данные о конкретном договоре аренды только по решению суда».

Не стоит забывать и о том, что крупные риелторские компании конкурируют не только друг с другом: на них еще активно давят частные маклеры и небольшие агентства – из числа тех, что десятками регистрируются каждый месяц. Они поднявшейся шумихе страшно рады, рассчитывая отхватить кусок рынка посущественнее. «Если появятся хотя бы намеки на то, что киты рынка сливают информацию в ФНС, народ побежит к нам», - сказала автору руководитель одной из таких фирм. И добавила, что ее компания уже сумела извлечь некоторые выгоды из сложившейся ситуации. «Раньше сдающие обращались сразу в десяток фирм – дескать, пускай все побегают, кто первый сдаст, тому и комиссия достанется, - отмечает наш эксперт. – Но сегодня нам стало удивительно легко убеждать людей работать только с нами: мы намекаем, что, разбрасывая свой телефон налево и направо, они могут оказаться в базе данных налоговых органов».

Впрочем, и в крупных фирмах народ особенно не унывает – о происходящем отзываются неприязненно, но без паники. Еще одна знакомая автора, трудящаяся в солидном агентстве (оно даже в МАР членствует), высказалась в том смысле, что подписывать разные меморандумы – дело начальства, а работать «на земле» приходится совсем другим людям. «Высшее руководство особенно в детали работы не вникает; главное – чтобы отдел ежемесячно приносил установленную сумму, - говорит наша агентесса. – Пока директор жмет высокопоставленные чиновные руки, мы на квартирах продолжим давать своим клиентам рекомендации, как от налогов увернуться».

Страна советов

Давно замечено, что многие из тех арендодателей, кто не платит налогов, поступают так вовсе не из совсем уже въевшейся в них злонамеренности. «Пообщавшись с собственниками квартир, которые планируют сдавать свое жилье в аренду, складывается впечатление, что они не столько не хотят платить налоги, сколько боятся самой процедуры их уплаты», - говорит Мария Баскова, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья».

Казалось бы, в подобной ситуации естественный ход для агентств – оказать своим клиентам (арендодателям) помощь в этой самой «процедуре». Но многие риелторы убеждены, что ничего подобного потребителям не нужно. «Если говорить об услугах по заполнению налоговых деклараций, то интернет переполнен объявлениями о такого рода помощи, то же самое можно сказать о вопросах регистрации, - выражает это мнение Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Мы многое делаем для наших клиентов по их просьбе: и кондиционеры ставим, и мебель покупаем, и перевозки организуем, и страхуем, и т.д. Но это – наши бонусы для клиентов. Не надо на нас еще фискальные функции вешать – это дело государства, хоть что-то оно может делать нормально?!»

Неверной дорогой идете, товарищи!

Впрочем, есть и такие эксперты, которые считают, что власти избрали в борьбе за «обеление» рынка аренды принципиально неправильную тактику. Пока все больше сводится к кнуту, а надо бы активнее действовать пряником, считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». «Вывести рынок аренды из тени помогло бы изменение налогового законодательства, предполагающее предоставление определенных преимуществ тем, кто сдает жилье в аренду, - говорит эксперт. – К примеру, власти могли бы засчитывать налог с доходов от аренды в счет уплаты налога на недвижимость, который планируется ввести с 2014 года. Чтобы налоги не складывались и не возникало как бы двойного налогообложения одного и того же объекта. Тогда у арендодателей появится реальный стимул декларировать свои доходы».

• Комментарии
• ВКонтакте
• Facebook