Принято считать, что частный инвестор в Москве, имея свободную сумму в 500 тыс. долл., может позволить себе вложить деньги только в жилье, причем не в самых престижных районах города. Так ли это? И какой может быть инвестиционная привлекательность такого относительно небольшого вложения в недвижимость? В этом вопросе попытались разобраться аналитики инвестиционной компании Stone Hedge.
Специалистами РА "Домодвигов и Ко" по заказу компании Stone Hedge был проведен интернет-опрос среди москвичей о том, как они себе представляют выгодные вложения в недвижимость.
На вопрос "Имея 500 тыс. долл. для инвестирования, в какой сегмент недвижимости вы предпочтете вложить эти средства?" большинство москвичей ответили, что сделали бы вложения в жилье.
Голоса распределились следующим образом.
Таким образом, опрос показал, что москвичи готовы вкладывать деньги в квартиры бизнес-класса или апартаменты, предпочитая Центральный и Юго-Западный административные округа. При этом инвестировать на стадии котлована не считают рискованным только 5% горожан.
Стремление минимизировать риски, связанные с возможностью замораживания строительства на ранних этапах, вполне объяснимо, как и предпочтение тех округов города, которые традиционно считаются наиболее престижными. Но давайте попробуем разобраться, так ли верно устоявшееся представление о жилье как самом выгодном инвестиционном приобретении или оно относится к категории городских мифов?
Итак, вы имеете подходящий для покупки небольшого объекта капитал в 500 тыс. долл. Предположим, вы готовы заключить сделку уже в декабре 2013г. и планируете в дальнейшем получать инвестиционные доходы от сдачи объекта в аренду.
Что может предложить вам рынок?
Вариант №1. Жилая недвижимость
На сегодняшний день в ЦАО, например в Басманном районе, можно найти готовую квартиру в новом доме бизнес-класса со сроком сдачи в III квартале 2013г. по цене 8800 долл. за 1 кв. м (ЖК "Шатер"), квартиру в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в середине 2015г. стоимостью 6500 долл. за 1 кв. м (ЖК "Мосфильмовский") или апартаменты в объекте редевелопмента со сроком готовности в середине 2014 года по цене 6000 долл. за "квадрат" (ЖК TriBeCa Apartments).
С учетом затрат на ремонт - 1500 долл. на 1 кв. м - площадь, которую вы можете приобрести в этих объектах, составит: 49 кв. м - квартира в новом доме, 63 кв. м - квартира в строящемся доме, 67 кв. м - апартаменты.
Цена аренды жилья такой площади и класса на сегодняшний день: 55 тыс. руб. (1718,75 долл.), 60 тыс. руб. (1875 долл.) и 65 тыс. руб. (2031,25 долл.) в месяц соответственно. Можно подсчитать, что при темпах роста рынка жилой недвижимости в 4% и минимальном (не превышающем полгода) сроке ремонтных работ перед сдачей в аренду срок окупаемости квартиры в новом доме бизнес-класса составит 17,9 года с доходностью 5,6% в год, квартиры в строящемся доме бизнес-класса - 17,8 года с доходностью 5,6% в год, апартаментов - 15,7 года с доходностью 6,4% в год.
Апартаменты |
Инвестиционный период |
Возврат первоначальных инвестиций* |
|
---|
|
2013, 2014 гг. |
2015-2019 гг. |
2020-2024 гг. |
2025-2028 гг. |
2029 г. |
---|
Приобретение, долл. |
-400 000 |
|
|
|
|
---|
Ремонт |
-100 000 |
|
|
|
|
---|
Доход от сдачи в аренду, долл. |
|
138 571 |
168 593 |
160 816 |
44 303 |
---|
CF, долл. |
-500 000 |
138 571 |
168 593 |
160 816 |
44 303 |
---|
CF накоп. итогом, долл. |
-500 000 |
-361 429 |
-192 836 |
-32 020 |
12 283 |
---|
* Ежемесячная аренда × 12 месяцев × кол-во лет/курс доллара
|
Квартира в строящемся доме бизнес-класса |
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД |
ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ* |
|
---|
|
2013-2015 гг. |
2016-2019 гг. |
2020-2024 гг. |
2025-2030 гг. |
2031 г. |
---|
Приобретение, долл. |
-406 250 |
|
|
|
|
---|
Ремонт |
-93 750 |
|
|
|
|
---|
Доход от сдачи в аренду, долл. |
|
104 720 |
156 257 |
232 814 |
44 412 |
---|
CF, долл. |
-500 000 |
104 720 |
156 257 |
232 814 |
44 412 |
---|
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. |
-500 000 |
-395 280 |
-239 023 |
-6 209 |
38 203 |
---|
Квартира в новом доме бизнес-класса |
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД |
ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ* |
|
---|
|
2013, 2014 ГГ. |
2014-2019 ГГ. |
2020-2024 ГГ. |
2025-2030ГГ. |
2031 Г. |
---|
Приобретение, долл. |
-427 184 |
|
|
|
|
---|
Ремонт |
-72 816 |
|
|
|
|
---|
Доход от сдачи в аренду, долл. |
|
122 903 |
137 120 |
204 302 |
38 973 |
---|
CF, долл. |
-500 000 |
122 903 |
137 120 |
204 302 |
38 973 |
---|
CF накоп. итогом, долл. |
-500 000 |
-377 097 |
-239 977 |
-35 675 |
3 298 |
---|
Вариант №2. Офисная недвижимость
Предложений офисной недвижимости для инвестиций 500 тыс. долл. будет меньше, но найти площади, например, в ЮЗАО, в офисных центрах класса В+ вполне возможно.
В частности, в готовом бизнес-центре со сроком сдачи в III квартале 2013г. (БЦ Smart Park) можно найти офисы по цене 6200 долл. за 1 кв. м, а в объекте редевелопмента (БЦ NEO GEO) со сроком сдачи в декабре 2014г. - офисы по цене 3800 долл. за квадратный метр.
Коммерческая площадь, которую можно приобрести за имеющуюся сумму, составит 81 и 132 кв. м соответственно.
Средние ставки аренды по таким объектам - 700 и 650 долл. за 1 кв. м в год. При расчете будем исходить из того, что вы заключите стандартный договор долгосрочной аренды с ежегодной индексацией в 7%. Важно отметить, что в отличие от жилой недвижимости офисы сдаются в состоянии Shell & Core, с арендными каникулами 2-3 месяца.
Таким образом, расчетные сроки окупаемости будут: для офиса в готовом БЦ класса B+ - 7,3 года с доходностью 13,7% в год, для офиса в объекте редевелопмента - 6,3 года с доходностью 15,9% в год.
Офисы в БЦ NEO GEO (II очередь) |
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД |
ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ* |
|
---|
|
2013 г. |
2015-2019 гг. |
2020 г. |
---|
Приобретение, долл. |
-500 000 |
|
|
|
|
---|
Доход от сдачи в аренду, долл. |
|
|
470 458 |
|
119 955 |
---|
CF, долл. |
-500 000 |
|
470 458 |
|
119 955 |
---|
CF накоп. итогом, долл. |
-500 000 |
|
-29 542 |
|
90 413 |
---|
Офисы в готовом БЦ класса B+ |
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД |
ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ* |
|
---|
|
2013 Г. |
2014-2020 ГГ. |
2021 Г. |
---|
ПРИОБРЕТЕНИЕ, ДОЛЛ. |
-500 000 |
|
|
|
|
---|
ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ, ДОЛЛ. |
|
|
474 421 |
|
90 649 |
---|
CF, ДОЛЛ. |
-500 000 |
|
474 421 |
|
90 649 |
---|
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. |
-500 000 |
|
-25 579 |
|
65 069 |
---|
Вариант №3. Торговая недвижимость или ПСН
Еще одним вариантом для рассмотрения могут быть торговые площади. Качественные объекты стрит-ритейла в рассматриваемых округах за имеющуюся сумму найти затруднительно. Но можно подобрать объект под ПСН (помещение свободного назначения) на внутренней территории, предлагающейся собственниками в жилых комплексах. В дальнейшем такие площади можно использовать для сдачи в аренду под торговлю, салон, шоу-рум и т.п.
В ЦАО на конец текущего года можно найти подобные предложения в готовом ЖК бизнес-класса (ЖК "Мирный") или в объекте редевелопмента со сроком сдачи в середине следующего года (ЖК TriBeCa Apartments).
Для первого объекта цена продажи составит 9500 долл. за квадратный метр, для второго - 7950 долл. за "квадрат". Площади, которые можно приобрести в пределах 500 тыс. долл., - 53 и 63 кв. м соответственно.
Чтобы определить сроки окупаемости таких площадей, возьмем средние ставки аренды - 750 и 800 долл. за 1 кв. м в год и будем считать, что договор с арендатором вы заключаете на тех же стандартных условиях, что и по офисам.
Тогда получим сроки окупаемости ПСН в готовом ЖК бизнес-класса - 9,5 года с доходностью 10,5 % в год, в объекте редевелопмента - 8,5 года с доходностью 11,8 % в год.
ПСН в ЖК TriBeCa |
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД |
ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ* |
|
---|
|
2013 Г. |
2014-2017гг. |
2018-2021 гг. |
2022 г. |
---|
Приобретение, долл. |
-500 000 |
|
|
|
---|
Доход от сдачи в аренду, долл. |
|
179 996 |
283 245 |
83 622 |
---|
CF, долл. |
-500 000 |
179 996 |
283 245 |
83 622 |
---|
CF накоп. итогом, долл. |
-500 000 |
-320 004 |
-36 759 |
46 863 |
---|
ПСН в готовом ЖК бизнес-класса |
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД |
ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ* |
|
---|
|
2013 Г. |
2014-2017ГГ. |
2018-2022 ГГ. |
2023 Г. |
---|
ПРИОБРЕТЕНИЕ, ДОЛЛ. |
-500 000 |
|
|
|
---|
ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ, ДОЛЛ. |
|
165 392 |
297 554 |
72 571 |
---|
CF, ДОЛЛ. |
-500 000 |
165 392 |
297 554 |
72 571 |
---|
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. |
-500 000 |
-334 608 |
-37 053 |
35 518 |
---|
Подведем итоги
Располагая суммой в 500 тыс. долл., вполне реально купить не только жилую недвижимость бизнес-класса в престижных районах Москвы, но и офис класса В+ или помещение свободного назначения.
Но, хотя инвестировать в жилье относительно небольшую сумму действительно возможно даже в ЦАО, представление о максимальной выгодности таких инвестиций оказывается мифом.
В каждом из сегментов самую высокую доходность демонстрируют объекты редевелопмента - за счет короткого срока ввода в эксплуатацию и более низкой, чем у объектов нового строительства, стоимости квадратного метра. Доходность по таким объектам также окажется самой высокой в своем сегменте: для офиса в объекте редевелопмента - 15,9% годовых, для апартаментов - 6,4% годовых.