Некоторые пункты договора аренды могут заставить нанимателя отказаться от проживания в съемной квартире. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила о чем чаще всего спорят собственники и арендаторы квартир, как разрешить спорные моменты.
В процессе обсуждения договора арендатор и собственник выдвигают различные требования друг к другу. Некоторые пожелания могут стать причиной разногласий между сторонами. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила у экспертов, какие ситуации обычно приводят к спорам между арендатором и собственником.
1. Одна из самых "горячих" тем при обсуждении договора аренды – изменение стоимости арендной ставки. С этой ситуацией связано около 20–30% споров. Разумеется, многие собственники заинтересованы в том, чтобы повышать цены в любой момент, однако такой вариант не подходит арендаторам. И здесь нужно учитывать мнение обеих сторон. Когда оптимальное решение найдено, стороны фиксируют в договоре срок, в течение которого ставка будет оставаться неизменной, и условия повышения цены.
2. Потенциальных арендаторов также может смутить пункт договора, связанный с оплатой ущерба, который может быть нанесен имуществу собственника. Иногда собственники требуют невозможного и стараются перенести на арендатора все расходы, даже если повреждение объекта произошла не по его вине.
Если собственник заботится о своем имуществе, лучшее решение – это обратиться к страховой компании и указать потенциальные риски. В этом случае стороны смогут избежать возможных конфликтов, а ущерб в случае неблагоприятного события выплатит страховая компания.
3. Причиной отказа, по словам управляющего партнера Delta Estate Елены Земцовой, некоторые собственники могут указать в договоре штрафные санкции за задержку арендной платы. Этот пункт может стать причиной отказа в подписании договора.
4. Предметом спора зачастую становятся сроки расторжения договора, в течение которых стороны должны уведомить о своих намерениях. Обычно на это отводится не более 1 месяца. Как правило, этого времени бывает достаточно, чтобы арендатор смог найти новую квартиру, а собственник – нового жильца. Однако некоторые собственники настаивают на увеличении сроков до 2-3 месяцев. Как правило, делается это для того, чтобы квартира не простаивала. В некоторых случаях квартиру довольно трудно сдать за 1 месяц, и требуется больше времени для поиска нового арендатора.
5. Еще одна популярная причина спора - нежелание хозяина жилья соблюдать прописанные в договоре условия посещения собственной квартиры, рассказывает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко. Особенно это раздражает нанимателей, когда такие посещения могут случаться довольно часто, без предупреждения или в отсутствие арендаторов.
Однако сами владельцы квартиры заинтересованы в том, чтобы периодически проверять, все ли в порядке с их имуществом. В целом практика такова, что количество посещений сводится до 1 в месяц.
Поиск по базе объектов
МоскваМосковская обл.Санкт-ПетербургЛенинградская обл.НовосибирскЕкатеринбургНижний НовгородКазаньСамараОмскЧелябинскРостов-на-ДонуУфаВолгоградКрасноярсквесь список
6. Гости – еще одна проблема при обсуждении договора. Собственники внимательно относятся к тем, кто посещает квартиру помимо самих арендаторов. Некоторые владельцы квартир выступают категорически против гостей. Иногда круг посетителей стараются ограничить только родственниками и близкими друзьями.
7. Не всегда собственник и арендатор могут прийти к единому мнению по таким вопросам, как покупка либо замена техники, а также курение в квартире. Предметом обсуждения все чаще становится и такой вопрос, как приготовление пищи на кухне. В последнее время стало модно использовать светлые тона в квартире, однако такой интерьер быстро пачкается и теряется свой вид. Бывают случаи, когда собственники запрещают арендаторам готовить в квартире. Иногда собственники накладывают ограничения на количество проживающих – не более 1-2 человек в квартире.
8. Вопросы при подписании договора аренды также возникают при обсуждении пункта оплаты коммунальных платежей, телефонных переговоров, электричества и воды – входят они или не входят в арендную ставку. Как правило, все коммунальные платежи включаются в стоимость аренды, расходы, которые связаны непосредственно с проживанием: междугородные и международные переговоры, свет и вода, если установлены приборы учета, - ложатся на арендатора, отмечают специалисты департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость".
9. Компании, снимающие жилье для своих сотрудников, хотят, чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств, заливов и так далее собственник или его представитель непременно выезжал на квартиру. Бывает и такие случаи, когда компании выражают желание, чтобы перегоревшие лампочки заменял собственник или его представитель.
Чтобы избежать подобных проблем или минимизировать шансы на их возникновение, риэлторы рекомендуют заключать грамотно составленный договор, в котором будут учтены и зафиксированы все подобные моменты.
Типовой договор должен содержать обязательные пункты, защищающие интересы и арендатора и арендодателя, и предусматривающие ответственность и права обоих сторон при различных ситуациях: например, при досрочном расторжении договора по инициативе той или иной стороны, при ущербе, нанесенном квартире и т.д. И если арендатор, принимая решение о съеме квартиры, собирается исправно, в обозначенные договором сроки, вносить арендную плату и бережно относится к арендуемой квартире и ее обстановке, то стандартные пункты договора его не должны смущать. Другое дело, если наниматель видит в договоре какие-то противоречащие здравому смыслу и его интересам пункты, тогда это повод задуматься, а стоит ли его подписывать.