В то время как арендные ставки на московские офисы падают, за рубежом в крупнейших городах офисы становятся только дороже.
В отличие от рынков мировых деловых столиц, проанализированных в Global Cities Report 2014 международной консалтинговой компанией Knight Frank, рынок офисной недвижимости Москвы, напротив, характеризуется серьезным перевесом в сторону арендатора.
По словам партнера, директора по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслава Холопова, на московском рынке отмечается увеличение предложения и рост уровня вакансии, сокращение объемов спроса и как результат - снижение ставок аренды почти на 10% с начала 2014г.
"В течение III квартала 2014г. и на протяжении 2015г. ставки аренды могут еще несколько снизиться, приблизившись к значениям кризисного периода 2008-2009 гг. До конца 2014г. уровень вакантных площадей в офисах класса А может превысить 25% за счет ввода в эксплуатацию новых объектов. Такая ситуация во многом обусловлена негативной динамикой макроэкономических показателей и геополитической напряженностью в связи с конфликтом на Украине", - комментирует эксперт.
С тем, что в следующем году стоит ожидать снижения средней ставки по некоторым локациям в российской столице, согласен региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Россия Владимир Сергунин. "В 2015г. ставки аренды в готовых офисных объектах премиум-класса в пределах Садового кольца Москвы будут держаться на текущем уровне. В районах, где в большом количестве станут выводиться новые объекты, девелоперы будут вынуждены идти навстречу арендаторам и, скорее всего, снижать ставки, пока новые площади не уйдут с рынка. В новых объектах ставки могут снизиться до 10-15% от текущего уровня. Например, к концу года ожидается выход большого количества офисов в "Москва-Сити". Ставки в проектах, строительство которых будет только заявляться, могут опуститься еще ниже", - прогнозирует эксперт.
Читайте такжеПоведение иностранцев в России: уйдут ли западные инвесторыPROЕstate: Игроки офисного рынка готовятся к кризису2014г. может стать худшим для коммерческой недвижимостиРынок офисной недвижимости Москвы близок к перенасыщению
Как уточняет директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов, средние номинальные ставки в 2015г., скорее всего, снизятся незначительно - порядка 5%, а эффективные могут просесть на 10-15%, например за счет арендных каникул.
Тем не менее эксперт из CBRE считает, что хотя доля вакантных площадей может приблизиться к уровню кризисных 2008-2009гг., не стоит говорить, что ставки упадут до уровня тех лет. Тогда ставки составляли порядка 800 долл. за кв. м в год для prime, 490 долл. за кв. м в год в классе А и 300 долл. за кв. м в год в классе В. "В то время у девелоперов были существенные долговые нагрузки, поэтому они резко снижали ставки, чтобы заполнить офисы хоть какими-то арендаторами. Сейчас они могут управлять своими долгами и поэтому готовы пересидеть этот период. Кроме того, в следующем году рост экономики страны будет нулевым, а в прошлый кризисный период ВВП страны упал на 5-7%", - комментирует эксперт.
Пятилетний прогноз: в каких зарубежных городах ставки вырастут
Самые высокие темпы роста ставок ожидаются в городах мира, где сосредоточено наибольшее количество крупнейших глобальных корпораций и ценных работников интеллектуального труда. В этих городах прогнозируемый двузначный рост ставок обусловлен высоким спросом на качественные офисные площади при ограниченном соответствующем предложении, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank в новом ежегодном исследовании Global Cities Report 2014.
Прогноз ставок на качественные офисные помещения 2014-2019 гг.
Рейтинг
|
Город
|
Динамика за 2014-2019 гг.
|
Запрашиваемые арендные ставки, $/кв. м/год
|
Рейтинг по итогам динамики
за 2008-2013 гг.
|
---|
1
|
Сан-Франциско
|
36,2%
|
624
|
1
|
---|
2
|
Мадрид
|
28,7%
|
378
|
15
|
---|
3
|
Нью-Йорк
|
28,2%
|
389 (Бруклин)
|
6
|
---|
4
|
Сингапур
|
25,0%
|
1002
|
14
|
---|
5
|
Сидней
|
22,3%
|
703
|
4
|
---|
6
|
Вашингтон
|
19,6%
|
393
|
5
|
---|
7
|
Лондон
|
16,3%
|
1262 (Вест-Энд), 1000 (Сити)
|
3
|
---|
8
|
Мумбаи
|
14,9%
|
947
|
13
|
---|
9
|
Токио
|
13,4%
|
1042
|
11
|
---|
10
|
Мехико
|
10,6%
|
282
|
7
|
---|
Источник: Knight Frank Research, 2014
"В 2009г. объем инвестиций в офисную недвижимость мира составил 202 млрд долл., и мы прогнозируем рост этого показателя до уровня 606 млрд долл. в 2015г. В рамках этой глобальной тенденции динамичное развитие с точки зрения инвестиционной активности получат также офисные рынки развивающихся африканских стран, среди которых особенно следует отметить Кению (в частности, Найроби), Ботсвану, ЮАР и Нигерию. Стратегическими хабами для данного континента являются Кейптаун, Йоханнесбург и Лагос, равно как и Дубай, который обслуживает растущий инвестиционный поток африканского капитала", - отмечает Джеймс Робертс, директор департамента исследований рынков коммерческой недвижимости Knight Frank.
Подготовила Елена Лыкова