В Москве могут реконструировать и надстроить около 400 старых домов несносимых серий.
Власти Москвы рассматривают возможности и механизмы реконструкции старого, морально устаревшего жилья, которое не попало в программу сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. Как заявил на VIII Московском форуме лидеров рынка недвижимости заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, "в настоящее время в Москве около 25 млн кв. м жилья, которое не попало в программу переселения, однако требует обновления. Фактически через 10 - 15 лет состояние этих объектов будет близко к аварийному".
Но уже сейчас есть положительный опыт решения этой проблемы. Напоним, что в Москве завершается эксперимент по надстройке старого дома по адресу Мишина, 32. Сдать объект планируется до конца года. Этот опыт уже был признан столичными властями как успешный и его планируют распространить и на другие 3-5-этажные дома несносимых серий.
Стоит отметить, что в столице после сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения останется около 9 тыс. морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3-5-этажных домов постройки 1955-1965 гг. (около 35 млн кв. м). Многие из этих домов требуют проведения комплексного капитального ремонта. Эксперты считают, что данная программа имеет большой потенциал.
Как сообщили в департаменте градостроительной политики, уже появились первые 40 предложений от префектур, где жители высказали желание участвовать в этой внебюджетной программе. Из них восемь домов подходят по градостроительному потенциалу. Сейчас на основании этих предложений департамента сформирован предварительный адресный перечень. Два жилых дома (№ 21, корп. 2 и корп. 3 по ул. Олеко Дундича в Западном административном округе Москвы) включены в проект по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой и обстройкой. Данный перечень направлен в Москомархитектуру для проработки на предмет выявления ограничений.
По данным департамента градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов высотой 3-5 этажей, износ которых составляет не более 50%. А это - прямой заработок для самих жильцов.
Серии сталинских домов, которые могут быть реконструированы с надстройкой
Серия
|
Материал стен
|
Этажность
|
Годы строительства
|
---|
II-01
|
кирпич
|
3-5
|
1954-1959
|
---|
II-02
|
панели/кирпич
|
8
|
1952-1960
|
---|
II-03
|
кирпич
|
2-5
|
1954-1961
|
---|
II-04
|
блоки
|
8
|
1955-1963
|
---|
II-05
|
блоки
|
5-6
|
1955-1959
|
---|
II-08
|
кирпич
|
5-8
|
1957-1969
|
---|
Московские власти уже обобщили существующий опыт и создали пошаговую инструкцию, в которой перечислены все необходимые документы (подробнее читайте в статье: "Сталинки" в Москве будут надстраивать за счет жильцов, а не сносить).
Стоит отметить, что разработка и реализация проекта реконструкции многоквартирного жилого дома с надстройкой и обстройкой (без отселения жителей) за счет внебюджетных источников финансирования возможна при отсутствии градостроительных ограничений, а также после принятия собственниками решения о его реконструкции и регистрации ТСЖ или ЖСК, которое в дальнейшем будет выполнять функции заказчика. Эти два условия обеспечивают возможность старта проекта, пояснили в департаменте градостроительной политики.
В приложении к методическим рекомендациям специалисты подсчитали, что прямой экономический эффект, учитывая количество домов, управляемых ТСЖ и подлежащих надстройке (порядка 10 объектов в год), среднюю площадь жилого дома до надстройки (около 3500 кв. м), стоимость капитального ремонта 1 кв. м общей площади жилого дома (3,5 тыс. руб.), плановый период капитального ремонта дома (30 лет), составит в случае 50% размера субсидии около 2 млн руб. ежегодно. Оценка ожидаемых налоговых поступлений может многократно превысить экономический эффект от капремонта, прогнозируют в правительстве Москвы.
# |
Метод Реконструкции |
Достоинства |
Недостатки |
---|
1 |
Надстройка малоэтажной мансарды |
- простота и относительно невысокая стоимость строительства (на 20-50% дешевле обычного)
- используются существующие коммуникации
- возможность проведения работ без или при частичном отселении жителей
|
- относительно малая площадь надстройки (до 2-3 этажей)
- существующие квартиры практически не претерпевают изменений
- трудно согласовать с жителями вопросы строительства
|
2 |
Надстройка и обстройка здания с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте |
- общая площадь здания может быть увеличена более чем вдвое
- увеличивается площадь всех квартир
- наилучшая экономическая эффективность реконструкции, особенно на дорогих городских земельных участках
- возможность согласовать вопросы строительства со всеми жителями без их отселения
|
- проблематично согласовать со всеми собственниками вопросы строительства при большом количестве квартир в реконструируемом доме
- необходимость оформления прав для коллективного собственника (организация ТСЖ)
|
3 |
Пристройка отдельных жилых секций |
- наибольший выход площади
- широкие архитектурные и градостроительные возможности
- возможность совмещения различных методов реконструкции с надстройкой для группы домов
- легче решаются вопросы отселения жителей
- возможность поэтапной реконструкции с переселением жителей в пределах реконструируемой группы
|
- метод применим для группы домов либо при наличии возможностей уплотнения застройки, которые в настоящее время практически исчерпаны
- большой срок реализации проекта
- значительные объемы финансирования
|
Читайте также"Сталинки" в Москве будут надстраивать за счет жильцов, а не сноситьКак монетизировать свой дом
Как ранее рассказывал "РБК-Недвижимости" председатель правления ТСЖ "Мишина, 32" Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов - около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения - около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договора с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб.
По итогам реконструкции, строительства ИТП и подземного паркинга, замены труб, окон, установки дорогих лифтов, кованых ограждений и т. п. строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб. "Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м, - поделился опытом Гарри Куренков. - За счет новых членов ТСЖ, которые тоже принимают участие в строительстве, можем себе это удорожание позволить".
Подготовил Сергей Велесевич