Падение курса рубля сделало столичную элитную недвижимость более доступной. Существенное снижение цен в долларах отмечается во всех сегментах: новостройки, вторичный рынок и аренда. Застройщики фиксируют цены в рублях, собственники готовы на большие дисконты
Традиционно стоимость элитки в Москве фиксировалась в долларах. Сейчас эта ситуация только отпугивает покупателей и не дает понимания очищенной рублевой стоимости для аналитиков, так многие объекты номинированы в валюте, но по курсу ниже ЦБ.
Большинство застройщиков готовы перейти на рублевые цены и конвертировать деньги покупателей в "квадраты" по курсу выгоднее, чем у ЦБ, отмечает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.
По его словам, сейчас сделки идут в основном в "рублевых" проектах. Это выгоднее и понятно покупателям. Например, валютные скачки за день могли составлять до 2 рублей. В сделке за 1 млн – это разница в 200 тыс. рублей.
На декабрь в Москве продажи в 23 новостроек идет в долларах, в 21 проекте – в рублях. Анализ сделок за этот год, проведенной компанией IntermarkSavills показывается, что спрос перешел в рублевые проекты. Если в 1-3 квартал 2014г. (364 сделки) 69% сделок было совершено в рублях, а 31% в долларах, то уже в 4 квартале – 87% в рублях и только 13% в валюте.
В декабре, средняя цена проектов в долларах – 23730 за 1 кв. м, в рублях – 505000 за 1 кв. м (около 9500 долл. за 1 кв. м).
В тоже время, резкое падение рубля относительно иностранных валют сделали элитную недвижимости Москвы более доступной для состоятельных граждан. Полмиллиона долларов снова стали "входным билетом" на рынок дорогих новостроек, как в 2010г. Так, по данным компании IntermarkSavills, в столице таких цен не наблюдалось с окончания прошлого кризиса. Правда, сейчас такого предложения не много – в 4 квартале 2014г. в бюджете до 0,5 млн долл. всего 2% из выставленных на продажу 1,8 тыс. элитных квартир и апартаментов.
Вторичная недвижимость
Если говорить об элитных квартирах на вторичном рынке, то ситуация здесь несколько отличается от новостроек. У каждой квартиры свой собственник с индивидуальными представлениями о ситуации на рынке, ценах и т.д. "Это рынок не проффесионалов. Поэтому часто рынокная ситуация отражается на ценах в этом сегменте с задержкой в 3-4 месяца", - говорит управляющий партнер агенства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов.
В этом сегменте, по данным Contact Real Estate, за 11 месяцев 2014г. (относительно соответствующего периода 2014г.) отмечается снижение среднего бюджета сделок на 21,1%, покупатели также предпочитают квартиры меньшей площади, а средняя цена 1 кв. м в долларах упала на 11,5%.
Что изменилось на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы
|
За 11 месяцев 2013
|
За 11 месяцев 2014
|
%
|
---|
Средняя площадь
|
203,7
|
181,7
|
- 10,8
|
---|
Средний бюджет
|
4 686 407
|
3 696 105
|
- 21,1
|
---|
Средняя цена, $/кв. м
|
23 002
|
20 340
|
- 11,5
|
---|
Данные Contact Real Estate
Риэлторы отмечают, что в отличие от новостроек, где в большинстве цены номинированы в рублях, то на вторичке 80% предложения выставлено в долларах. "Но это все условно - курс, установленный собственником, как правило, ниже курса ЦБ. Как правило, цены в долларах остались на уровне лета этого года, – рассказал Денис Попов. – У собственников, которые не скорректировали цены, сделок практически нет".
По его мнению, кризис сейчас дает и новые возможности для тех, кто успел конвертировать сбережения в валюту по выгодному курсу - элитное жилье упало в цене.
Аренда со скидкой
Сейчас практически все арендодатели высокобюджетных квартир готовы идти на уступки. Риэлторы отмечают беспрецедентные случаи скидок во время торгов. Начиная с конца лета 2014г., когда курсовые колебания стали более значительными, почти каждый четвертый собственник (23%) принял решение о снижении цены на свой объект, корректировка цен была в диапазоне от 10% до 20% от первоначальной цены, или фиксацию стоимости аренды в рублях, заметила тенденцию руководитель департамента по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова.
Читайте такжеМосква скатилась вниз мирового рейтинга по росту цен на элитное жильеЗа сколько сдают в аренду и продают самые дорогие квартиры в МосквеСколько стоят квартиры в сталинских высотках
Однако, несмотря на валютные колебания, некоторые собственники элитных квартир в Москве по-прежнему фиксируют ставки аренды в долларах. Поэтому падение цен в официальной статистике не так сильно отражается. По данным IntermarkSavills, средний бюджет аренды за 2014г. сократился на 6% по всему рынку. В тоже время при заключении договора все чаще устанавливают валютный коридор, говорит директор департамента аренды компании Blackwood Лия Берианидзе.
Квартиры с арендой выше 10 тыс. долл. в месяц по-прежнему фиксируются в валюте, но некоторые собственники уже готовы идти на скидки в 30-40%, говорит руководитель отдела городских продаж, департамента жилой недвижимости, Knight Frank Ольга Тараканова.
С мнение эксперта согласна и Елена Куликова,. По ее словам, долларовая цена была снижена на многие объекты (есть случаи снижения до 40%), но, в тоже время, собственники, которые не спешат со сдачей, держат высокие ставки на свои предложения.
По ее словам, в бюджете до 300 тыс. рублей в месяц цены фиксируются обычно рублях, поэтому скидки в этом сегменте не такие значительные, но некоторые собственники готовы уступить 10-15%.
Чем 2014 год отличается от кризиса2008
В компании Tweed сравнили ситуацию на рынке сейчас и в прошлый кризисный период. Тогда, в 2008г., по оценкам аналитиков компании, спрос на первичном рынке практически отсутствовал. Цены на вторичное жилье упали до 50%. Стройки были заморожены. Покупки делались на вторичном рынке.
Основные отличия на рынке первичной городской недвижимости в период кризиса 2008-2009гг. от периода кризиса 2014г.
|
2008—2009 гг.
|
2014 г.
|
---|
Спрос
|
Падение спроса на 90%.
Спрос остался только на вторичные
объекты с большим дисконтом
|
Повышение спроса на объекты первичного рынка с рублёвыми
ценами. Сосредоточение основного спроса на первичном рынке
|
---|
Предложение
|
Отсутствие новых предложений. Строительство ряда объектов заморожено
|
Выход на рынок 15-ти новых объектов. Хорошая динамика
строительства
|
---|
Цены
|
Падение цен в долларовом эквиваленте на 50 - 60%
|
Рост рублёвых цен на 22 – 28%. Падение цен в долларовом эквива-
ленте на 7 – 12%
|
---|
Данные Tweed
В 2008-2009гг. наиболее востребованные среди потенциальных покупателей бюджеты - менее 1 млн долл. и 1-2 млн. долл. составляли менее четверти всего объёма предложений. Спрос на первичном рынке практически отсутствовал, сделки велись в основном на вторичке.
Предложенные объемы площадей объектов в 2014г. большой степени соответствуют спросу - менее 150 кв. м. В то время как в 2008-2009гг., более двух третей предложений составляли квартиры больших площадей: более 150 кв. м, что не соответствовало спросу.
В 2014г. основные покупки делались на первичном рынке, так как цены на ряд объектов установлен в рублях. Девелоперы готовы уступить до 10-15%. Многие не хотят продавать квартиры по нынешним ценам и готовы придержать их, отмечает управляющий партнер компании Tweed Ирина Могилатова.
Сергей Велесевич