Закон любого экономического кризиса - не вкладывать деньги в жилье на ранних этапах строительства. Существует риск, что эти дома не будут достроены к запланированным срокам. Выход - искать варианты на вторичном рынке или инвестировать в новостройки, близкие к завершению
"Готовые новостройки пользуются повышенным спросом в силу того, что проект уже практически не имеет рисков быть недостроенным или замороженным", - подтверждает директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман.
Готовое жилье растет быстрее
На фоне покупательского бума на рынке первичного жилья, который продолжается уже третий месяц, большинство компаний-застройщиков индексируют цены. При этом они не скрывают, что с учетом повышенного интереса клиентов к предложениям в проектах в высокой степени готовности переоценка для этих проектов проводится по опережающему графику (в первую очередь и в больших пропорциях) по сравнению с вариантами на этапе котлована. В частности, компания ГВСУ "Центр" заявила о соответствующей политике в конце прошлого года. Tekta Group в начале 2015г. повысила цены в готовых домах (ЖК "Да Винчи", "Ньютон", первая очередь ЖК "Архимед", первая очередь ЖК "Акварели") на 14-19% (в среднем с 10,5 тыс. до 14,5 тыс. руб. за 1 кв.м). Тогда как в строящихся (вторая очередь ЖК "Акварели", ЖК "Декарт", вторая очередь ЖК "Архимед") - на 12-15% (в среднем - с 9,5 тыс. до 13 тыс. руб. за 1 кв.м).
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавата Гудзь говорит, что повышенный спрос на готовое жилье в предновогодний период способствовал росту цен в среднем по рынку на 4-5%. Причем, по словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Дарьи Третьяковой, в ближайшее время тенденция смещения спроса в сторону домов на высокой стадии готовности может усилиться.
Этапы строительной готовности новостроек
0
Начальный этап (огороженная площадка)
1
Котлован, сооружение подземной части
2
Возведение нижних этажей
3
Возведение средних этажей
4
Возведение верхних этажей
5
Внутренние работы, сдача ГК
6
Сдан ГК (принят в эксплуатацию)
Источник: Est-a-Tet
К новостройкам в высокой стадии строительной готовности относятся:
построенные жилые дома, но еще не сданные Госкомиссии (четвертая стадия строительной готовности);
новостройки, введенные в эксплуатацию (пятая стадия);
новостройки, введенные в эксплуатацию, квартиры в которых оформлены в собственность застройщика (шестая стадия).
По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, по итогам 2014г. в целом в Москве проекты в высокой степени готовности занимали 38,9% в структуре общего предложения.
При этом в старых границах столицы, по оценкам генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, к завершению близится более половины проектов. Квартиры, которые продаются в этих домах, составляют не менее 30% от общего объема предложения (соответственно, в "старой" Москве). В Новой Москве в высокой стадии готовности находится около 30% новостроек. Это 14% от общего предложения.
По данным агентства недвижимости "Азбука жилья", в Московской области за декабрь 2014г. предложение квартир в новостройках на высокой стадии строительной готовности выросло на 2,1%, в "старой" Москве показатель сократился на 4,3%.
По итогам декабря 2014г. средневзвешенные цены 1 кв. м на квартиры в новостройках на высокой стадии строительной готовности в Москве (без учета элитного жилья) и Московской области были следующие:
Завершающие стадии строительства
Цена за 1 кв. м (тыс. руб.)
“Старая” Москва
Подмосковье
4-я
237,8
80
5-я
226,8
86,4
6-я
194,8
71
Источник: "Азбука жилья"
Поиск по базе объектов
МоскваМосковская обл.Санкт-ПетербургЛенинградская обл.НовосибирскЕкатеринбургНижний НовгородКазаньСамараОмскЧелябинскРостов-на-ДонуУфаВолгоградКрасноярсквесь список
То, что цена на шестой стадии ниже, чем на пятой, а на пятой ниже, чем на четвертой, объясняется следующим образом: по мере приближения строительства к завершению становится меньше самых ликвидных вариантов (однокомнатные и маленькие двушки, в которых цена за 1 кв. м выше). В структуре предложения начинают преобладать большие квартиры с более низкой ценой 1 кв. м. "При этом в "старой" Москве из-за сравнительно небольшого объема предложения данная тенденция прослеживается ярче", - говорит Дарья Третьякова.
Юлиан Гутман обращает внимание на некоторые нюансы, характерные для категории полностью готовых домов (уже введенных в эксплуатацию или ожидающих ввода). "Зачастую застройщик к моменту завершения строительства приберегает небольшую часть ликвидных квартир и выводит их в продажу в последний момент по максимально возможной цене, - объясняет эксперт. - Так, в ЖК "Мкр-н Загорье" в Москве цены за декабрь выросли на 1 тыс. руб. за кв. м (минимальная цена на сегодняшний день 136 тыс. руб. за 1 кв. м).
В ЖК "Мкр-н Немчиновка" в 1 км от МКАД в Одинцовском районе квартиры с готовой отделкой предлагаются в уже введенных в эксплуатацию домах. В последнем квартале 2014г. спрос здесь вырос на 65-70%. В конце прошлого года цены повысилась на 2-3 тыс. руб. за 1 кв. м. и были отменены скидки. На сегодняшний день цена в ЖК составляет от 100,2 тыс. руб. до 141,5 тыс. руб. за 1 кв м. В новом году цены еще не менялись.
Впрочем, акцент на готовом жилье в своей ценовой политике сейчас делают не все девелоперы. В компаниях "Мортон", "ЛСР Групп Москва", "Донстрой" уверяют, стоимость "квадрата" в готовых и строящихся проектах индексируется в равномерных пропорциях.
Квартиры в новостройках на высокой стадии строительной готовности
ЖК
Объект
Стадия
Комнат
Площадь квартиры, кв. м
Цена 1 кв. м, тыс. руб.
Цена квартиры, тыс. руб.
мин.
макс.
мин.
макс.
мин.
макс.
Балтийский квартет
г. Москва, бульвар Яна Райниса, д. 31
5
1
39,4
52,6
239,0
259,4
10 161
13 102
2
50,9
88,6
214,4
273,1
13 012
20 267
3
97,2
151,9
170,1
224,8
18 676
31 875
4
131,5
132,3
189,2
189,7
24 885
24 971
Северное Чертаново
г. Москва, мкр-н 7"Б" р-на Чертаново Северное, к. 2
4
1
42,6
44,2
180,0
185,0
7 668
8 183
Горизонт
г. Москва, Балаклавский проспект, д.16
6
1
49,9
67,2
214,3
256,6
11 032
16 970
2
76,2
81,2
235,9
255,2
18 154
19 450
3
90,5
110,3
199,7
243,3
17 709
26 448
г. Москва, Наставнический пер., вл. 3
4
1
67,8
85,9
346,5
522,5
23 489
43 258
2
82,5
110,4
346,5
404,8
28 576
44 694
3
144,7
166,0
404,8
522,5
58 566
77 340
Катюшки 2
МО, г. Лобня, ул. Юности, д. № 25
4
1
37,2
38,8
80,0
82,5
2 995
3 203
2
52,3
52,3
73,5
74,9
3 844
3 917
3
75,2
79,2
64,0
64,0
4 813
5 069
Павшинская пойма
МО, г. Красногорск, р-н Павшинская пойма, мкр-н 4, к. 36
5
2
79,4
91,5
100,2
107,2
7 955
9 559
3
99,6
113,0
98,1
106,2
9 933
11 089
4
128,6
128,6
95,1
95,1
12 232
12 232
Павшинская пойма
МО, г. Красногорск, р-н Павшинская пойма, мкр-н 4, к. 37
5
2
73,8
103,4
85,1
105,2
7 026
8 804
3
94,1
134,9
70,1
90,2
8 484
9 863
5
220,5
220,5
70,1
70,1
15 450
15 450
Павшинская пойма
МО, г. Красногорск, р-н Павшинская пойма, мкр. 4, к. 6
5
2
80,2
81,0
102,2
102,2
8 195
8 277
3
105,3
110,5
98,1
98,1
10 334
10 844
4
130,4
139,5
95,1
95,1
12 403
13 268
Павшинская пойма
МО, г. Красногорск, р-н Павшинская пойма, мкр. 4, к. 7
5
2
80,2
80,8
102,2
102,2
8 195
8 257
3
105,3
110,7
98,1
98,1
10 334
10 864
4
130,7
139,6
95,1
95,1
12 432
13 277
Алексеевская роща
МО, г. Балашиха, севернее ул. Лукино, к. 8
4
1
48,3
49,1
69,2
72,2
3 399
3 546
2
60,4
63,9
64,7
67,2
3 993
4 294
Бутово парк 2Б
МО, Ленинский р-н, вблизи д. Дрожжино, к. 13
4
1
41,3
43,5
87,3
87,8
3 623
3 793
3
73,8
76,8
73,7
73,7
5 435
5 659
ЭКО Квадрат
МО, Раменский район, пос. Быково, ул. Щорса,
4
1
36,0
37,2
64,0
65,0
2 341
2 420
2
55,7
57,9
63,5
63,5
3 539
3 678
3
74,2
74,2
61,5
61,5
4 564
4 564
4
76,1
76,1
61,5
61,5
4 680
4 680
Поварово-Первый
МО, Солнечногорский р-н, п. Поварово, мкр-н № 1, к. 1
5
1
42,2
42,2
71,1
71,1
3 000
3 000
2
63,4
63,4
54,3
54,3
3 441
3 441
3
80,3
91,5
50,4
52,1
4 182
4 765
Зеленоградский
МО, Солнечногорский р-н, г. п. Андреевка, д. Голубое, д.18/1
4
1
25,2
51,1
59,6
72,5
1 801
3 115
2
69,2
69,2
56,4
57,6
3 906
3 985
Восточный
МО, г. Звенигород, р-н "Восточный", мкр-н 3, кор. 1
5
3
83,2
83,2
48,5
48,5
4 037
4 037
Весенний
МО, Подольский р-н, пос. Сосновый Бор, мкр-н "Весенний", корп. 2