Если основные объемы продаж жилья в новостройках Москвы и Подмосковья пришлись на 1-й и 3-й кварталы, то в Сочи квартиры в основном покупали летом и в последние месяцы года. Главной причиной резкого роста предновогодних покупок стало обесценивание рубля, считают эксперты, опрошенные проектом «РБК-Недвижимость».

По оценкам краснодарской компании Macon Realty Group, в ноябре 2014 года первичный рынок многоэтажного жилищного строительства Сочи представлен 37 объектами, включающими 17,658 тыс. квартир площадью 1,124 млн кв. м. Более половины площадей приходится на шесть олимпийских объектов, которые также формируют 67% всех квартир в первичной реализации. По оценке аналитиков компании, характерной чертой квартир в данных объектах выступает компактность планировочных решений. Средняя площадь в них составляет 50,9 кв. м, тогда как в неолимпийских объектах значение данного показателя находится на 75% выше – 89,3 кв. м. В данной связи на 31 объект неолимпийского значения приходится 47% совокупной площади, но всего 33% всех квартир.

По данным аналитиков Macon, в 2014 году не было заложено ни одного нового объекта, что обусловлено действующим мораторием на строительство в Сочи.

Объем первичного рынка МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов, данные на ноябрь 2014 года

 ^{Источник: Macon Realty Group} 

Как шли продажи

«Если в Москве поток покупателей зафиксирован в сентябре-ноябре, то по регионам осенью ажиотажа не было, он реализовался только в декабре, когда девальвация рубля стала существенной. Мы это почувствовали по всем новостройкам Сочи, Геленджика, Анапы, Краснодара», – говорит глава краснодарского консалтингового агентства Macon Realty Group Илья Володько.

В отличие от Москвы, Подмосковья и Крыма, где многие продажи, особенно в высокобюджетном сегменте, застройщики привязали к долларам, в Сочи 95% объектов были номинированы в рублях, добавляет он.

«Так как у нас все расчеты ведутся в рублях уже долгое время, то покупатели боялись остаться, если можно так сказать, с «фантиками». Поэтому люди покупали любую недвижимость, на которую хватало денег», – подтверждает слова эксперта риэлтор сочинского отделения Городского центра недвижимости Ксения Пантыкина.

ЖК RoseDelMare

По данным Ильи Володько, в Сочи рост продаж в последний месяц года по сравнению с предыдущим периодом увеличился в два раза. Наибольший спрос пришелся на объекты экономкласса, то есть на то, что было доступно для той части населения, у которой имелись сбережения. Речь идет об объектах до 2,5 млн руб., максимум 3 млн руб. В бизнес-классе рост продаж держался на уровне 35–40%. Это меньше по сравнению с экономклассом, но следует понимать, что бюджет покупки в среднем составляет 6–15 млн руб.

«Продажи были хорошими даже в объектах, которые находятся на низшей стадии строительства. Людей не пугало, что они не видят никаких признаков активного строительства. Сейчас сложно понять, сохранились ли остатки этого спроса, так как после новогодних праздников прошло не так много времени», – добавляет эксперт.

Его слова подтверждает один из учредителей сочинского агентства недвижимости «Дом» Роман Васильев. По его подсчетам, что продажи в декабре относительно предыдущего периода выросли в четыре раза. «Люди хотели срочно вложить деньги. Например, были объекты, в которых возведены только два этажа, а проданы уже шесть. Инвесторы покупают не только для собственного проживания, некоторые приобретает уже вторую и даже третью квартиры. Но такие покупки в первую очередь относятся к экономклассу. Покупатели приезжают из Новосибирска, Нижневартовска, Ханты-Мансийска, Липецка, Самары и других городов», – поясняет он.

Эксперт также подтверждает, что спрос есть не только на объекты экономкласса, но и на дорогое жилье со средней стоимостью 130 тыс. руб. за 1 кв. м.

«Наш жилой комплекс RoseDelMare по месторасположению и инфраструктуре относится к бизнес-классу. В ожидании продолжения роста курса валют декабрь стал рекордным по продажам недвижимости в Сочи за год, особенно это относится к сделкам с привлечением ипотеки, как, например, это было в нашем ЖК. Все пытались успеть до повышения процентных ставок», – комментирует заместитель генерального директора компании «ГлавРусСтрой-Инвест» Андрей Венидиктов.

По его мнению, сделки без привлечения ипотеки в большинстве случаев инвестиционные. В последующем эти квартиры планируется перепродавать или сдавать в аренду, считает эксперт. «В первую очередь это касается жилья в центре Сочи, которое в основном приобреталось и будет покупаться с инвестиционными целями. Но так как наш комплекс – единственная новостройка в Зеленом переулке, а для сочинцев это место знаковое, большинство квартир приобретены для проживания», – добавляет он.

Рост стоимости

Некоторые застройщики отреагировали на рост спроса и по отдельным объектам повысили цены на 1–2 тыс. руб. за 1 кв. м, что вполне стандартно для декабря, а кто-то поднял на 5–10 тыс. руб. за 1 кв. м. Есть примеры компаний, которые временно заморозили продажи и пытаются сориентироваться, что делать дальше, рассказывает Илья Володько. «Сложно сказать, как на это отреагируют покупатели в условиях общей снижающейся платежеспособности», – замечает он.

«Если это был экономкласс, то стоимость увеличилась на 10%, – подтверждает Ксения Пантыкина. – В бизнес-классе стоимость в большинстве объектов осталась на том же уровне, потому что изначально уже была высокой. Многие продавцы бизнес-класса снимали с продажи свои объекты, ожидая момента, когда наступит понимание, какова реальная стоимость объектов. Для многих это понимание не пришло и сейчас».

«Мы не останавливали продажи и не меняли цену», – отмечает заместитель генерального директора ООО «ГлавРусСтрой-Инвест» Андрей Венидиктов. «В центре Сочи ажиотаж фактически подхлестнул всех, кто еще раздумывал. Мы стараемся поддержать этот тренд сохранением прошлогодних цен как минимум на январь – февраль 2015 года.  Сейчас ведем переговоры с банками для предоставления нашим клиентам сниженных ставок по ипотеке», –  добавляет он.

Перспективы

Читайте такжеГорнолыжные курорты Сочи заняли 11-е место в мире по росту цен на недвижимостьЖилье Московского региона и Сочи останется в приоритете покупателей в 2015 году Новогодние праздники стали очень удачными для Сочи: никто не помнит за последние годы такого наплыва отдыхающих, считает Илья Володько. При этом эксперт замечает, что прямой и очень быстрой конвертации турпотока в спрос на жилье не бывает – это происходит в среднесрочной и долгосрочной перспективе. «Если в долгосрочном периоде будут высокие значения туристического потока, то отдыхающие рано или поздно придут к пониманию, что именно они хотят купить на курорте. И прирост сделок мы сможем увидеть в течение последующих трех-четырех лет», - говорит он.

Как отмечает Роман Васильев, после новогодних каникул продавцы пытаются понять, куда пойдет рынок. По его прогнозу, вряд ли стоит ожидать роста стоимости жилья. «Скорее всего, цены останутся на текущем уровне. Падения ожидать не стоит», – добавляет он. Кроме того, по словам эксперта, в число покупателей сочинского жилья могут войти и те, кто уже сейчас хочет продать свою недвижимость за границей. «В конце года к нам обращались покупатели, у которых есть жилье в Турции и Болгарии, с просьбой продать жилье за рубежом и подыскать недвижимость в Сочи», – добавляет он.

Если в начале 2014 года эксперты сочинского рынка высказывали опасения, связанные с реализацией новостроек в городе, то к концу года они пришли к выводу, что их переживания не оправдались. После зимних праздников продажи пошли в обычном режиме, который сохранится в ближайшее время, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.

Елена Лыкова

• Комментарии
• ВКонтакте
• Facebook